LejelovenMenu

Hvornår kan udlejer opsige lejer?

Du er som lejer generelt godt beskyttet mod udlejers opsigelse. I de tilfælde hvor det er muligt for udlejer at opsige lejer, gælder der er særlige krav til hvordan og i hvor god tid, opsigelsen skal foregå. Her skal man være opmærksom på, at der skelnes mellem at opsige lejeaftalen (paragraf 83 og 84) og at ophæve lejeaftalen (paragraf 93). Læs med her:

En opsigelse sker, når lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejeloven. Som udgangspunkt kan udlejer ikke opsige en lejer af en tidsubegrænset aftale, medmindre der foreligger grunde nævnt i Lejelovens § 83 og Lejelovens § 84. Her kan nævnes tilfælde som, når lejer ikke udviser god almindelig skik og orden af en slem karakter, hvis udlejer selv ønsker at flytte ind (her gælder der en varsling på 1 år forinden), samt hvis ejendommen/lejemålet skal nedrives.

En ophævelse sker, når lejeaftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning. Hvis lejer eller udlejer handler i strid med lejekontrakten eller lovgivningens bestemmelser, kan den anden part ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning og så at sige “rive lejekontrakten i stykker”. Det er helt konkret en overtrædelse af Lejelovens § 93, der berettiger at en lejeaftale ophæves.

Opsigelse

Udlejer kan opsige lejer hvis:

  • Der er tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig
    Opsigelsesvarsel er minimum én måned

  • Der er tale om en beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene
    Opsigelsesvarsel er minimum ét år

  • Der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, som udlejer selv ønsker at bebo, og ikke har andre lejemål og ejede boligen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
    Opsigelsesvarsel er minimum ét år

  • Lejer ikke overholder god skik og orden / regler i husorden
    Opsigelsesvarsel er tre måneder, MEN:

    Ved overtrædelse af husorden, skal udlejer give dig et skriftligt påbud om, at du ikke overholder husordenen, så du har en chance for at rette op på din adfærd. Udlejer kan først opsige lejer, hvis lejer efter flere påbud ikke har ændret adfærd, og dermed overtræder husordenen. Altså skal overtrædelsen være gentagen for at kunne ligge til grund for en opsigelse. Derudover skal udlejer kunne forelægge dokumentation for overtrædelsen og de gener, den har medført.

VIGTIGT! Mange lejere tror, at de kan risikere at blive opsagt, hvis udlejer beslutter sig for at sælge den ejendom eller den konkrete bolig, som de bor til leje i. Det er dog vigtigt at understrege, at et salg af hele ejendomme eller den konkrete bolig ingen betydning har for din lejekontrakt. Du kan blive boende i boligen på samme vilkår, som du hele tiden har haft.

Opsigelsen i praksis

En opsigelse fra udlejers side skal altid ske jf. Lejelovens §§ 83 og 87, der fastsætter, at opsigelsen skal være skriftlig samt indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen. Derudover skal den oplyse, at du som lejer har ret til at fremføre en skriftlig indsigelse mod opsigelsen 6 uger fra opsigelsestidspunktet. Hvis du vælger at gøre indsigelse, skal udlejer indbringe sagen for Boligretten. Gør udlejeren ikke dette inden for 6 uger efter fristen for indsigelsen udløb, bortfalder udlejers opsigelse automatisk. Hvis der i lejekontrakten er tale om en tidsbegrænset lejeperiode, er lejeforholdet uopsigeligt, medmindre du som lejer misligholder aftalen. Der kan også mellem lejer og udlejer aftales, at et tidsbegrænset lejemål kan opsiges – dette skal blot fremgå af lejekontraktens § 11.

Ophævelse

Udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvilket betyder, at du som lejer øjeblikkeligt skal flytte fra boligen, hvis:

1. Du som lejer groft har misligholdt dine forpligtelser. Det vil sige, hvis du handler i strid med lejekontrakten eller bestemmelser i Lejelovens § 93. Herunder hvis:

  • Du ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse over en længere periode Udlejer kan først opsige dig, hvis du efter en betalingsfrist på 14 dage, stadig ikke har betalt din husleje.

  • Du bruger lejemålet til andet, end hvad der er aftalt Ved uretmæssig brug af lejemålet (eksempelvis erhvervsformål i stedet for beboelse), kan udlejer gøre indsigelse. Hvis du efter indsigelsen fortsat benytter lejemålet til andet, end hvad der er aftalt, har udlejer ret til at ophæve lejeaftalen.

  • Du ikke giver udlejer adgang til lejemålet, hvor udlejer ifølge loven har ret til det Du kan ikke nægte udlejer adgang til lejemålet, hvis udlejer har en saglig grund til at gennemgå lejemålet. Udlejeren har eksempelvis ret til adgang, hvis det drejer sig om udbedring af en mangel. Det kan for eksempel være i tilfælde af en utæt vandinstallation, der medfører væsentlige gener for lejere.

  • Du ikke bor i lejemålet Som lejer er du forpligtet til at bo i lejemålet. Det betyder, at du ikke må beholde boligen for en sikkerheds skyld, hvis du eksempelvis er flyttet ind hos din kæreste.

  • Du vanrøgter lejemålet ved eksempelvis at ødelægge eller påføre det skade Hvis du som lejer påfører nogen skade på lejemålet, kan udlejer ophæve lejemålet “straks”. Det betyder, at du skal flytte fra lejemålet hurtigt, hvilket ofte er i løbet af et par dage.

  • Du overlader lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden Ligesom du som lejer skal bo i lejemålet og ikke må bruge det til andet, end hvad der er aftalt, må du ikke overlade lejemålet til andre, som ikke i forvejen bor i husstanden. Du kan dog til enhver tid fremleje din lejlighed. Husk at følge de regler, der gælder ved fremleje, så du ikke risikerer at blive smidt ud. Læs mere om fremleje her.

2. Du ikke overholder god skik og orden

Hvis du som lejer tilsidesætter dine pligter i forhold til god skik og orden og er til gene for de øvrige beboere eller udlejer jf. § 79. Det kan eksempelvis være hvis:

  • Du udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for de pågældende personer.

  • Hvis din adfærd medfører gener for de pågældende personer, heriblandt generel eller sundhedsmæssig utryghed, samt uacceptabel støj.

  • Hvis dine husdyr er til væsentlige gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, frygt m.m.

  • Hvis lejeren ødelægger ejendommen eller vanrøgter det lejede.

Ophævelsen i praksis

I henhold til manglende betaling af din husleje, kan udlejer kun ophæve lejeaftalen, såfremt der er forløbet en frist på 14 dage, samt udlejer har sendt et påkrav på huslejen. Dette påkrav kan først afsendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato. Påkravet skal indeholde krav på huslejen, samt påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales.

Ved overtrædelse af andre bestemmelser i lejelovens § 93, skal udlejer først fremsende en indsigelse eller påkrav til lejeren, før udlejer kan benytte sig af ophævelse. Dette gælder alle bestemmelser undtagen lejers for tidlige fraflytning af lejemålet. Udlejer skal altså give lejer mulighed for at indrette sig efter udlejers indsigelser eller påkrav, før udlejer skriftligt kan hæve lejekontrakten i henhold til § 93.