Kan udlejer opsige lejer?

Lejer er generelt godt beskyttet mod udlejers opsigelse. I de tilfælde hvor det er muligt at opsige lejer, skal du være opmærksom på, at der er særlige krav til hvordan, og i hvor god tid opsigelsen skal foregå. Du skal også være opmærksom på, at man skelner mellem at opsige lejeaftalen (paragraf 83 og 84) og at ophæve lejeaftalen (paragraf 93). Læs med her:

En opsigelse sker, når lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejekontrakten eller lovgivningens bestemmelser - Lejelovens § 83 og lejelovens § 84. En ophævelse sker, når lejeaftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning. Hvis lejer eller udlejer handler i strid med lejekontrakten eller lovgivningens bestemmelser, kan den anden part ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning og så at sige “rive lejekontrakten i stykker”. Det er helt konkret overtrædelse af Lejelovens § 93, der berettiger ophævelse af lejeaftale.

Opsigelse

Du kan opsige lejer, hvis lejeloven tillader det, herunder hvis:

  • Der er tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af din bolig
    Opsigelsesvarsel er minimum én måned

  • Der er tale om en beboelseslejlighed i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor du bor i den ene
    Opsigelsesvarsel er minimum ét år

  • Der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, som du selv ønsker at bebo, og ikke har andre lejemål og ejede boligen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået
    Opsigelsesvarsel er minimum ét år

  • Lejer ikke overholder god skik og orden / regler i husorden
    Opsigelsesvarsel er tre måneder, MEN:

    Ved overtrædelse af husorden skal du give lejer et skriftligt påbud om overholdelse af husordenen, så lejer har en chance for at rette op på sin adfærd. Først hvis lejer, efter et tilstrækkeligt antal påbud, ikke har ændret sin adfærd, kan du opsige lejer som følge af overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal altså være gentagen for at kunne ligge til grund for opsigelsen. Derudover, skal du sørge for at overtrædelsen, genen og ulemperne herved kan dokumenteres - gennem eksempelvis vidneforklaringer eller klager fra andre beboere i opgangen.

Opsigelsen i praksis - sådan gør du

Din opsigelse af lejer skal jf. Lejelovens § 83 og § 87 være skriftlig og oplyse opsigelsesgrunden, samt at lejeren fra opsigelsestidspunktet har 6 uger til at fremsætte skriftlig indsigelse mod opsigelsen. Hvis opsigelsen ikke indeholder ovenstående, er den ugyldig. En opsigelse pr. e-mail er ikke gyldig, da opsigelser skal sendes skriftligt i fysisk form. Det er dig, der har bevisbyrden for, at opsigelsen er kommet frem, hvorfor det anbefales, at opsigelsen sendes som anbefalet brev. Du skal være opmærksom på, at hvis der er er tale om en, i lejekontrakten, tidsbegrænset lejeperiode, er lejeforholdet uopsigeligt, medmindre lejer misligholder aftalen eller medmindre opsigelighed er aftalt jf. den tidsbegrænsede lejekontrakt.

Ophævelse

Du kan ophæve lejeaftalen, hvilket betyder, at lejer øjeblikkeligt skal flytte fra boligen, hvis:

1. Lejer groft har misligholdt sine forpligtelser. Det vil sige, hvis lejer handler i strid med lejekontrakten eller bestemmelser i lovgivningen - nærmere betegnet Lejelovens § 93, som indeholder de ophævelsesmuligheder, udlejer har. Herunder hvis:

  • Lejer ikke betaler sin husleje eller anden pligtig pengeydelse over en længere periode.

    Ved manglende betaling af husleje skal du give lejer en skrivelse, der indeholder krav om nærmere anførte betingelser og en betalingsfrist på 14 dage. Først hvis det viser sig, at lejer heller ikke efter denne frist har betalt sin husleje, kan du opsige lejer og forlange, at lejer flytter med det samme.

  • Lejer bruger det lejede til andet, end hvad der er aftalt.

    Ved uretmæssig brug af lejemålet (eksempelvis erhvervsformål i stedet for beboelse), skal du gøre indsigelse til lejer herom. Hvis lejer efter denne indsigelse fortsætter med at bruge det lejede til andet, end hvad der er aftalt, kan du ophæve lejeaftalen.

  • Lejer ikke giver dig adgang til lejemålet, hvor du ifølge loven har ret til det.

    Lejeren kan ikke nægte dig adgang til lejemålet, hvis du har en saglig grund til at gennemgå lejemålet. Udlejeren har eksempelvis ret til adgang, hvis det drejer sig om udbedring af en mangel.

  • Lejer ikke bor i lejemålet.

    Lejer er forpligtet til at bo i lejemålet. Du kan derfor ophæve lejeaftalen, hvis lejer uden aftale med dig eksempelvis er flyttet ind hos sin kæreste, men beholder egen bolig for en sikkerheds skyld.

  • Lejer vanrøgter det lejede ved eksempelvis at ødelægge eller påføre det skade.

    Hvis lejer ikke behandler lejemålet forsvarligt, kan du ophæve lejeaftalen. Du skal forinden have givet lejer et skriftligt påbud med en rimelig frist til at bringe tingene i orden. Hvis lejer ikke efterkommer dette, kan du ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning. Derudover kan lejeren dømmes til at betale udgifterne for at bringe boligen i kontraktmæssig stand igen.

  • Lejer overlader lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden

    Du kan ophæve lejeaftalen, hvis lejeren overdrager boligen helt eller delvist til en anden uden at oplyse dig om det. Du kan dog først ophæve lejemålet, efter du har sendt en skriftlig advarsel til lejeren, som derefter ikke har stoppet overdragelsen.

2. Lejer tilsidesætter sine pligter ift. god skik og orden

Lejer udfører adfærd til gene for ejendommen, de øvrige beboere eller udlejer jf. § 79. Eksempler på dette kan være:

  • Hvis lejeren udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for de pågældende personer.

  • Hvis lejerens adfærd medfører væsentlige gener for de pågældende personer, heriblandt generel eller sundhedsmæssig utryghed, samt uacceptabel støj.

  • Hvis lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, frygt m.m.

  • Hvis lejeren ødelægger ejendommen eller vanrøgter det lejede.

Ophævelse i praksis - sådan gør du

I henhold til manglende betaling af lejers husleje kan udlejer kun ophæve lejeaftalen såfremt, der er forløbet en frist på 14 dage, samt at udlejer har afsendt et påkrav på huslejen. Dette påkrav kan først afsendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato. Påkravet skal indeholde krav på huslejen, samt påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales. Såfremt lejer har forbrudt sig mod de andre bestemmelser i lejelovens § 93, skal du som udlejer først fremsende en indsigelse eller påkrav til lejeren, før du kan benytte dig af ophævelse. Dette finder anvendelse omkring alle bestemmelser undtagen lejers for tidlige fraflytning af lejemålet. Udlejer skal altså give lejer mulighed for at indrette sig efter udlejers indsigelser eller påkrav før udlejer skriftligt kan hæve lejekontrakten jf. til § 93.