LejelovenMenu

Kan udlejer opsige lejer?

Lejer er generelt godt beskyttet mod din opsigelse. I de tilfælde hvor det er muligt at opsige lejer, skal du være opmærksom på, at der er særlige krav til hvordan og i hvor god tid, opsigelsen skal foregå. Du skal også være opmærksom på, at man skelner mellem at opsige og at ophæve en lejeaftale. Læs med her:

En opsigelse har den betydning, at lejeaftalen bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejekontrakten eller lovgivningens bestemmelser. En ophævelse har den betydning, at lejeaftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning. Hvis lejer eller udlejer handler i strid med lejekontrakten eller lovgivningens bestemmelser, kan den anden part ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning.

Opsigelse

Du kan opsige lejer hvis:

  • Der er tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af din bolig.
    Opsigelsesvarsel er minimum én måned.
  • Der er tale om en beboelseslejlighed i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor du bor i den ene.
    Opsigelsesvarsel er minimum ét år.
  • Der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, som du selv ønsker at bebo, og ikke har andre lejemål og ejede boligen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
    Opsigelsesvarsel er minimum ét år.
  • Lejer ikke overholder god skik og orden/regler i husordenen.
    Opsigelsesvarsel er tre måneder. Særlige regler for opsigelse ved overtrædelse af husordenen følger nedenfor.

Ved overtrædelse af husordenen skal du give lejer et skriftligt påbud om overholdelse, så vedkommende har en chance for at rette op på sin adfærd. Først hvis lejer, efter et tilstrækkeligt antal påbud, ikke har ændret sin adfærd, kan du opsige lejer som følge af overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal altså være gentagende for at kunne danne grundlag for en opsigelse. Derudover skal du sørge for, at overtrædelsen kan dokumenteres. Dokumentationen kan eksempelvis være gennem vidneforklaringer eller klager fra andre beboere i opgangen.

Opsigelsen i praksis

Din opsigelse af lejer skal være skriftlig og du skal oplyse årsagen til din opsigelse, samt at lejeren fra opsigelsestidspunktet har 6 uger til at fremsætte skriftlig indsigelse. Hvis opsigelsen ikke indeholder ovenstående, er den ugyldig med den konsekvens, at dit opsigelsesvarsel først begynder at løbe fra, at du fremsætter en gyldig opsigelse.

En opsigelse pr. e-mail er ikke gyldig, da opsigelser skal sendes skriftligt i fysisk format. Det er dig, der skal kunne bevise, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det anbefales derfor, at opsigelsen sendes som et anbefalet brev, da lejer i dette tilfælde kvitterer for modtagelsen. Du skal være opmærksom på, at hvis der er er tale om en tidsbegrænset lejeperiode, er lejeforholdet uopsigeligt, medmindre lejer misligholder aftalen, eller en mulighed for opsigelse er aftalt i den tidsbegrænsede lejekontrakt.

Ophævelse

Du kan ophæve lejeaftalen, hvilket betyder, at lejer øjeblikkeligt skal flytte fra boligen. Tilfældene, hvor det er muligt at ophæve lejeaftalen, kan overordnet inddeles i hhv. lejers misligholdelse af forpligtelser og manglende overholdelse af god skik og orden. Årsagerne, der kan danne grundlag for en ophævelse, og hvad disse indebærer, gennemgås i de efterfølgende underafsnit.

Lejer har groft misligholdt sine forpligtelser

En grov misligholdelse vil sige, at lejer handler i strid med lejekontrakten eller bestemmelser i lovgivningen. Grov misligholdelse foreligger hvis:

  • Lejer ikke betaler sin husleje eller anden pligtig pengeydelse over en længere periode. Ved manglende betaling af husleje skal du fremsende lejer en skrivelse, der indeholder krav om nærmere anførte betingelser og en betalingsfrist på 14 dage. Først hvis det viser sig, at lejer heller ikke efter denne frist har betalt sin husleje, kan du opsige lejer og forlange, at lejer flytter med det samme. Ophævelse som følge af lejers manglende betaling uddybes i underafsnittet om dette.
  • Lejer bruger lejemålet til andet, end hvad der er aftalt. Ved uretmæssig brug af lejemålet (eksempelvis erhvervsformål i stedet for beboelse), skal du gøre indsigelse til lejer herom. Hvis lejer efter denne indsigelse fortsætter med at bruge det lejede til andet, end hvad der er aftalt, kan du ophæve lejeaftalen.
  • Lejer ikke giver dig adgang til lejemålet, hvor du ifølge loven har ret til det. Lejeren kan ikke nægte dig adgang til lejemålet, hvis du har en saglig grund til at gennemgå lejemålet. Udlejer har eksempelvis ret til adgang, hvis det drejer sig om udbedring af en mangel.
  • Lejer ikke bor i lejemålet. Lejer er forpligtet til at bo i lejemålet. Du kan derfor ophæve lejeaftalen, hvis lejer uden aftale med dig eksempelvis er flyttet ind hos sin kæreste, men beholder sin egen bolig for en sikkerheds skyld.
  • Lejer vanrøgter det lejede ved eksempelvis at ødelægge eller påføre det skade. Hvis lejer ikke behandler lejemålet forsvarligt, kan du ophæve lejeaftalen. Du skal forinden have givet lejer et skriftligt påbud med en rimelig frist til at bringe tingene i orden. Hvis lejer ikke efterkommer dette, kan du ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning. Derudover kan lejeren dømmes til at betale udgifterne for at bringe boligen i kontraktmæssig stand igen.
  • Lejer overlader lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden, uden at oplyse dig om det. Du kan dog først ophæve lejemålet, efter du har sendt en skriftlig advarsel til lejeren, som derefter ikke har stoppet overdragelsen.

Lejers tilsidesættelse af pligter om god skik og orden

Tilsidesættelsen af pligter om god skik og orden kan føre til, at lejers adfærd er til gene for ejendommen, de øvrige beboere eller dig. Eksempler på denne adfærd, som kan give anledning til ophævelse, kan være hvis:

  • Lejeren udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for de pågældende personer.
  • Lejerens adfærd medfører væsentlige gener for de pågældende personer, herunder generel eller sundhedsmæssig utryghed. Generne kan også være i form af uacceptabel støj.
  • Lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, frygt m.m.

Ophævelse i praksis - sådan gør du

Såfremt lejer generelt har forbrudt sig mod forholdene, der kan give anledning til en ophævelse, skal du som udlejer først fremsende en indsigelse eller påkrav til lejeren om sin adfærd, før du kan benytte dig af ophævelse. Dette gør sig gældende for alle årsager til ophævelse, med undtagelse af lejers for tidlige fraflytning af lejemålet. Du skal altså give lejer mulighed for at indrette sig efter dine indsigelser eller påkrav, før du skriftligt kan ophæve lejekontrakten.

Særligt om manglende betaling af husleje

I forhold til manglende betaling af husleje, kan du kun ophæve lejeaftalen, såfremt der er forløbet en frist på 14 dage, samt at du har sendt et påkrav om huslejen. Dette påkrav kan først afsendes 3 hverdage efter den dato, hvor huslejen senest skal være betalt. Påkravet skal indeholde krav om huslejen, samt påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales.