Skatteregler - Delvis udlejning

Udarbejdet af skatterådgivningsfirmaet TaxAdvice 

Det betragtes som delvis udlejning, hvis kun en del af din bolig udlejes, eller hvis hele din bolig udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Bliv klogere på de skatteregler, som gælder ved denne type udlejning her.

Hvis du har indtægter fra delvis udlejning af din bolig, skal de medregnes i din skattepligtige indkomst. Det betragtes som delvis udlejning, hvis kun en del af din bolig udlejes, eller hvis hele din bolig udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Skattemæssigt er der forskel på, om du udlejer din bolig delvist eller fuldt ud. Der er også forskel på, om du udlejer din bolig en del af året eller over en længere periode. I denne artikel kan du læse om de skattemæssige regler, muligheder og faldgruber, der er, hvis du udlejer din bolig en del af året eller udlejer en del af din bolig. Reglerne gælder også i den situation, hvor du blot udlejer din ejendom et par dage via Airbnb, bytter ejendom eller udlejer via Bed and Breakfast.

Beskatning

Når du udlejer din bolig en del af året, bliver indtægten skattepligtig som kapitalindkomst på lige fod med renter, kursgevinst og lignende. Du kan vælge mellem to metoder til at opgøre, hvad du skal beskattes af: A: Bundfradragsmetoden eller B: Den regnskabsmæssige metode.

A – Bundfradragsmetoden

Den simpleste måde at opgøre den skattepligtige indkomst ved udlejning af egen bolig, er ved at anvende bundfradraget. Bundfradraget udgør som minimum 24.000 kr. pr. år. Dette beløb kan du udleje for uden at blive beskattet af det. I lejeindtægten indgår både husleje og betaling for el, varme og vand.

Hvis den offentlige vurdering af din bolig er højere end 1.800.000 kr., er bundfradraget højere end 24.000 kr. pr. år, fordi bundfradraget beregnes som 1,333 % af den offentlige vurdering. Bor du i lejebolig, udgør bundfradraget mere end 24.000 kr. pr. år, hvis din årlige husleje er højere end 36.000 kr., idet bundfradraget beregnes som 2/3 af den årlige husleje (beregnet ud fra den rene husleje, dvs. uden tillæg af aconto varme og lign.) Du kan ikke trække andre udgifter fra end bundfradraget, hvis du vælger beskatning efter bundfradragsmetoden.

B – Den regnskabsmæssige metode

Den anden metode til opgørelse af, hvor meget du skal betale i skat ved udlejning af egen bolig, er baseret på faktiske udgifter vedr. udlejningen. Det kan se ud som følgende:

Når du opgør det beløb, du skal beskattes af, kan du trække udgifter fra for el, vand og varme for den periode eller andel, boligen er udlejet, ligesom du kan trække udgifter til vedligeholdelse og afskrivninger af inventar fra. Som lejeindtægter medregnes både husleje og modtaget betaling for el, vand og varme. Når du anvender den regnskabsmæssige metode, kan du også få nedslag i den årligt beregnede ejendomsværdiskat med den andel af boligen, der er udlejet. Hvis mere end 10% af din bolig er udlejet, kan du også trække den grundskyld fra, du betaler til kommunen, med en forholdsmæssig andel.

Hvilken metode skal jeg så vælge?

Hvilken metode, der giver mest mening at vælge, afhænger af mange forhold. Hvad der giver mest mening for dig, afhænger bl.a. af længden af udlejningen i løbet af året, og huslejens størrelse. Inden du vælger, skal du være opmærksom på, at hvis du vælger den regnskabsmæssige metode, kan du ikke vende tilbage til bundfradragsmetoden.

Generelle overvejelser:

• Husleje op til det beregnede bundfradrag betyder, at du bør vælge bundfradragsreglen.
• Forventning om begrænset udlejning taler for bundfradragsreglen.
• Mange ugers udlejning eller udlejning af en stor del af boligen taler for anvendelse af den regnskabsmæssige metode, men du bør få foretaget en konkret beregning, før du vælger den regnskabsmæssige metode.
• Jo højere husleje, jo højere ejendomsværdiskat og jo højere grundskyld kan også tale for den regnskabsmæssige metode.

Nedenstående eksempler viser, at nettofordelen er størst ved den regnskabsmæssige metode ved udlejning i en periode på 6 måneder eller mere. Hvis du udlejer i 3 måneder og derunder, er der ikke den store nettoforskel mellem anvendelse af bundfradragsmetoden og den regnskabsmæssige metode. Bundfradragsmetoden er dog at foretrække, når huslejen er mindre eller lig med det beregnede bundfradrag.