Skatteregler - Delvis udlejning

Udarbejdet af skatterådgivningsfirmaet TaxAdvice 

Det betragtes som delvis udlejning, hvis kun en del af din bolig udlejes, eller hvis hele din bolig udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Bliv klogere på de skatteregler, som gælder ved denne type udlejning her:

Hvis du har indtægter fra delvis udlejning af din bolig, skal de medregnes i din skattepligtige indkomst. Det betragtes som delvis udlejning, hvis kun en del af din bolig udlejes, eller hvis hele din bolig udlejes i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Skattemæssigt er der forskel på, om du udlejer din bolig delvist eller fuldt ud. Der er også forskel på, om du udlejer din bolig en del af året eller over en længere periode. I denne artikel kan du læse om de skattemæssige regler, muligheder og faldgruber, der er, hvis du udlejer din bolig en del af året eller udlejer en del af din bolig. Reglerne gælder også i den situation, hvor du blot udlejer din ejendom et par dage via Airbnb, bytter ejendom eller udlejer via Bed and Breakfast.

Beskatning

Når du udlejer din bolig en del af året, bliver indtægten skattepligtig som kapitalindkomst på lige fod med renter, kursgevinst og lignende. Du kan vælge mellem to metoder til at opgøre, hvad du skal beskattes af - det vil sige medregne på din selvangivelse:

A. Bundfradragsmetoden B. Den regnskabsmæssige metode

A – Bundfradragsmetoden

Den simpleste måde at opgøre den skattepligtige indkomst ved udlejning af egen bolig på er at anvende bundfradraget. Bundfradraget udgør som minimum kr. 24.000 pr. år, som du kan leje ud til uden at blive beskattet af det. I lejeindtægten indgår både husleje og betaling for el, varme og vand.

Hvis den offentlige vurdering af din bolig er højere end 1.800.000 kr., er bundfradraget højere end 24.000 kr. pr. år, idet bundfradraget beregnes som 1,333 % af den offentlige vurdering. Bor du i lejebolig, udgør bundfradraget mere end 24.000 kr. pr. år, hvis din årlige husleje er højere end 36.000 kr., idet bundfradraget beregnes som 2/3 af den årlige husleje (beregnet ud fra den rene husleje, dvs. uden tillæg af aconto varme mm.) Du kan ikke trække andre udgifter fra end bundfradraget, hvis du vælger beskatning efter bundfradragsmetoden.

B – Den regnskabsmæssige metode

Den anden metode til opgørelse af, hvor meget du skal betale i skat ved udlejning af egen bolig, er baseret på faktiske udgifter vedr. udlejningen.

DKK DKK
Vurdering af ejendom 1.800.000 3.000.000
Ejendomsværdiskat 18.000 30.000
Grundskyld 6.000 10.000
Værdi af inventar 25.000 40.000
Afskrivning pr. md. 520,833 833,33
Periode i måneder 6 3 2 1 6 3 2 1
Forventet husleje 45.000 22.500 15.000 7.500 90.000 45.000 30.000 15.000

Når du opgør det beløb, du skal beskattes af, kan du trække udgifter fra for el, vand og varme for den periode eller andel, boligen er udlejet, ligesom du kan trække udgifter til vedligeholdelse og afskrivninger af inventar fra. Som lejeindtægter medregnes både husleje og modtaget betaling for el, vand og varme. Når du anvender den regnskabsmæssige metode, kan du også få nedslag i den årligt beregnede ejendomsværdiskat (med den andel af boligen, der er udlejet). Hvis mere end 10% af din bolig er udlejet, kan du også trække den grundskyld fra, du betaler til kommunen, med en forholdsmæssig andel.

Hvilken metode skal jeg så vælge?

Det afhænger af mange forhold - blandt andet længden af udlejningen i løbet af året og huslejens størrelse. Inden du vælger, skal du være opmærksom på, at hvis du vælger den regnskabsmæssige metode, kan du ikke vende tilbage til bundfradragsmetoden.

Overvejelser

  • Husleje op til det beregnede bundfradrag betyder, at du bør vælge bundfradragsreglen
  • Forventning om begrænset udleje taler for bundfradragsreglen
  • Mange ugers udlejning, eller udlejning af en stor del af boligen taler for anvendelse af den regnskabsmæssige metode, men du bør få foretaget en konkret beregning, før du vælger den regnskabsmæssige metode
  • Jo højere husleje, jo højere ejendomsværdiskat og jo højere grundskyld kan også tale for den regnskabsmæssige metode

Nedenstående eksempler viser, at nettofordelen er størst ved den regnskabsmæssige metode ved udlejning i en periode på 6 måneder eller mere. Hvis du udlejer i 3 måneder og derunder, er der ikke den store nettoforskel mellem anvendelse af bundfradragsmetoden og den regnskabsmæssige metode. Bundfradragsmetoden er dog at foretrække, når huslejen er er mindre eller lig med det beregnede bundfradrag.

Bundfradragsmetoden
Modtaget husleje 45.000 22.500 15.000 7.500 90.000 45.000 30.000 15.000
Bundfradrag -24.000 -24.000 -24.000 -24.000 -40.000 -40.000 -40.000 -40.000
Til beskatning 21.000 0 0 0 50.000 5.000 0 0
Skattebyrde (42%) 8.820 0 0 0 21.000 2.100 0 0
Nettoindtægt
Modtaget husleje 45.000 22.500 15.000 7.500 90.000 45.000 30.000 15.000
Grundskyld -3.000 -1.500 -1.000 -500 -5.000 -2.500 -1.667 -833
Ejendomsværdiskat -9.000 -4.500 -3.000 -1.500 -15.000 -7.500 -5.000 -2.500
Afskrivning på inventar -3.125 -1.563 -1.042 -521 -5.000 -2.500 -1.667 -833
Skattebyrde -8.820 0 0 0 -21.000 -2.100 0 0
Nettoindtægt 21.055 14.938 9.958 4.979 44.000 30.400 21.667 10.833
Den regnskabsmæssige metode
Modtaget husleje 45.000 22.500 15.000 7.500 90.000 45.000 30.000 15.000
Grundskyld -3.000 -1.500 -1.000 -500 -5.000 -2.500 -1.667 -833
Afskrivning på inventar -3.125 -1.563 -1.042 -521 -5.000 -2.500 -1.667 -833
Til beskatning 38.875 19.438 12.958 6.479 80.000 40.000 26.667 13.333
Skattebyrde (42%) 16.378 8.164 5.443 2.721 33.600 16.800 11.200 5.600
Nettoindtægt
Modtaget husleje 45.000 22.500 15.000 7.500 90.000 40.000 30.000 15.000
Grundskyld -3.000 -1.500 -1.000 -500 -5.000 -2.500 -1.667 -833
Ejendomsværdiskat 0 0 0 0 0 0 0 0
Afskrivning på inventar -3.125 -1.563 -1.042 -521 -5.000 -2.500 -1.667 -833
Skattebyrde -16.378 -8.164 -5.443 -2.721 -33.600 -16.800 -11.200 -5.600
Nettoindtægt 31.548 15.774 10.516 5.258 61.400 30.700 20.467 10.233
Nettofordel ved den regnskabsmæssige metode
10.493 836 558 279 17.400 300 -1.200 -600