Må udlejer hæve huslejen?

Det korte svar er ja, men der er mange forbehold og regler for hvor, hvornår og hvor meget og om i hvor god tid, det skal varsles til lejer. Du kan her på siden få et overblik over, hvornår udlejer må hæve huslejen.

1. Ved forbedringer af lejemålet

Gennemfører udlejer en forbedring af lejemålet, kan udlejer forhøje huslejen, hvis forbedringen øger det lejedes værdi væsentligt. Det gælder både lejemål, der kun er underlagt lejeloven - det vil sige lejemål i en ureguleret kommune, og lejemål, der også er underlagt Boligreguleringsloven - det vil sige lejemål, der ligger i en reguleret kommune. Huslejeforhøjelsen skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Er der en vedligeholdelseskonto tilknyttet boligen, skal udlejer dog først bruge pengene på den konto. Kun hvis disse ikke dækker hele forbedringen, er der grundlag for en huslejestigning på baggrund af differencen. Der gælder forskellige varslingsprocedure, afhængig af om lejemålet ligger i en reguleret eller i en ureguleret kommune. Varslingsproceduren afhænger også af, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen.

I uregulerede kommuner

I lejemål i uregulerede kommuner kan udlejer udføre forbedringerne uden at drøfte det med dig, der lejer boligen. Det anbefales dog alligevel at udlejer gør det. Selve forbedringen skal udlejer varsle til dig senest 3 måneder, før arbejdet igangsættes. Er der kun tale om småforbedringer, hvor arbejdet ikke er til gene for dig, skal udlejer dog kun varsle dig senest 6 uger, før arbejdet igangsættes. Selve huslejestigningen skal varsles skriftligt til dig med mindst 3 måneders varsel jf. lejelovens § 59, stk.2, dog tidligst fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført. Varslet skal indeholde årsagen til lejeforhøjelsen, beregningen af lejeforhøjelsen og lejers mulighed for at gøre indsigelse. Ønsker du at gøre indsigelse, skal du, ifølge lejelovens § 59, stk. 5, foretage indsigelsen inden for en frist på 6 uger. Derefter er udlejer forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet, senest 6 uger efter at din frist er udløbet.

I regulerede ejendomme med en beboerrepræsentation

I lejemål i regulerede kommuner, hvor der er en beboerrepræsentation i ejendommen, skal denne først indkaldes til orientering om udlejers planer for forbedringer. Udlejer skal give beboerrepræsentanterne en frist på 3 uger til at ytre holdning om forbedringerne for ikke at miste sin mulighed for at kræve huslejestigning på baggrund af forbedringen.

Selve huslejestigningen skal varsles skriftligt til lejer med mindst 3 måneders varsel, dog tidligst fra tidspunktet hvor forbedringerne er gennemført. Senest 7 dage før varslet udsendes til alle lejere, skal beboerrepræsentanterne høre om lejeforhøjelsen. Udlejer skal sammen med høringen fremsende en kopi af den varsling, som skal sendes til lejerne og fremlægge det gældende og nye budget, hvor udlejer skal redegøre for ændringerne.

Varslet til dig som lejer skal indeholde lejeforhøjelsens størrelsen og beregningen af den, samt at budgettet bag huslejeforhøjelsen er forelagt beboerrepræsentationen og deres eventuelle udtalelser hertil. Fremsender beboelsesrepræsentanterne, senest 6 uger efter at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, en indsigelse, skal udlejer inden yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, hvis udlejer ønsker at fastholde kravet om forbedringer.

2. I takt med samfundet generelt (Efter nettoprisindekset)

Udlejer kan også lade huslejen stige i takt med samfundet generelt. En sådan huslejeforhøjelse skal ske på baggrund af nettoprisindekset, som er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugsvarer og tjenester i Danmark. Huslejen må reguleres efter nettoprisindekset én gang årligt. Kun for lejeaftaler indgået før 1. juli 2015 er huslejestigninger efter det, der kaldes trappelejen stadig gyldig.

Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, reguleres huslejen med den procentdel, som nettoprisindekset stiger. Er nettoprisindekset steget med 2 %, må huslejen således også stige med 2 %. Udlejer kan dog kun regulere efter nettoprisindekset hvis:

  • Ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991.
  • Udlejer har angivet reguleringen i lejekontraktens § 11

Det skal i din lejekontrakts § 11 være angivet hvilket tidspunkt, der danner udgangspunkt for reguleringen, hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt, og hvornår lejen første gang reguleres. Da datoen for reguleringen fremgår af lejekontrakten, er der intet krav om varsel, når det gælder en regulering af husleje efter nettoprisindekset.

3. Ved stigende driftsudgifter

Udlejer må forhøje huslejen som følge af stigende driftsudgifter. Driftsomkostninger omfatter eksempelvis skatter og afgifter til det offentlige, forsikringer, administration, renovering, vicevært, vand m.m. En huslejestigning som følge af stigende driftsomkostninger skal varsles til dig senest 3 måneder før stigningen sker.

Særligt for skatter og afgifter: Der gælder særlige regler for skatter og afgifter, da udlejer ikke kan forudse udgifter fra det offentlige. Hvis skatter og afgifter stiger, kan Udlejer lade huslejen stige tilsvarende og med tilbagevirkende kraft - til det tidspunkt, hvor stigningen i skatter og/eller afgifter blev pålagt boligen. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel med virkning fra det tidspunkt, udgiften er blevet pålagt ejendommen, hvis kravet for lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter det tidspunkt. Huslejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysninger om lejerens mulighed for at gøre indsigelse.

4. Hvis lejer betaler væsentligt mindre end det lejedes værdi

Hvis udlejer mener, at du betaler væsentlig mindre end det lejedes værdi, har udlejer mulighed for at hæve huslejen til det beløb, der er rimeligt. Hvad der er rimeligt, påvises ved at sammenligne lejemålet med et tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. For at kunne kræve en huslejestigning baseret på ovenstående, skal den nuværende husleje være væsentligt mindre end det lejedes værdi. Der skal minimum gå 2 år mellem sådanne huslejestigninger, og der kan ikke ske lejeforhøjelse i de første 2 år af en lejeaftale. Denne type huslejestigning kan gennemføres med 3 måneders varsel. Varslet skal være skriftligt og indeholde information om huslejeforhøjelsens størrelse, årsagen til forhøjelsen og lejers mulig for at gøre indsigelse.