LejelovenMenu

Hvilke ændringer må lejer foretage i en lejebolig?

Bor du til leje privat, kan du her på siden orientere dig om, hvilke ændringer, du må foretage i en lejebolig. Bor du i en almen bolig, skal du i stedet orientere dig hos din boligforening, da der gælder særlige regler for almene boliger.

Der er nogle regler, du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at lave ændringer i din lejebolig. Som udgangspunkt bør du altid spørge udlejer om lov til at foretage ændringer i boligen. Udlejer har nemlig ret til at kræve, at du reetablerer det hele, når du flytter, da du skal aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytning. Har du fået udlejers samtykke til at foretage ændringer af det lejede, kan udlejeren dog kun kræve en reetablering, hvis vedkommende har taget forbehold for det, da vedkommende gav samtykket. Sørg desuden altid for at tjekke din lejekontrakt, husorden og evt. oplysninger fra udlejer/administrators hjemmeside, inden du går i gang med at foretage ændringer i lejemålet.

Små forandringer – dekoration o. lign.

Du må gerne foretage ændringer i lejemålet, der ikke ændrer lejemålets værdi, når blot du sørger for at reetablere det hele ved udflytning. Du må altså gerne hænge billeder og hylder op uden udlejers tilladelse eller male en hvid væg i en pangfarve, blot du maler væggen hvid igen og reparerer hullerne i væggene ved fraflytning. Har udlejer særlige krav til malingen og dens kvalitet – eksempelvis hvid maling glans 10, vil det være angivet i lejekontraktens § 11 “særlige vilkår” eller i husordenen. Tænk over, hvor stor påvirkning din aktivitet har på lejemålet, og om du ved fraflytning uden større problemer kan bringe det ændrede tilbage til samme stand, som da du flyttede ind. Det er usmart at bore huller i paneler, døre og gulve. Hold derfor boringen til væggene, hvor du nemt kan reparere hullerne igen.

Installationsret – f.eks. hårde hvidevare

Du har ret til at foretage dét, der i loven kaldes sædvanlige installationer i boligen (medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommes el- eller afløbskapacitet ikke kan klare installationen). Sædvanlige installationer er for eksempel: komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte, el-sug eller termostatventiler. Vil du eksempelvis have en ny vaskemaskine, så kan du gøre brug af din installationsret. Du betaler selv for den og kan tage den med ved fraflytning. Du skal ikke have din udlejers tilladelse, men det er et krav, at du giver din udlejer besked om installationen, inden den foretages. Da du har erstatningspligt, hvis der sker skader forårsaget af installationen, er det yderst vigtigt, at du har en indboforsikring. Ved mere krævende installationer af de tilladte hårde hvidevare, er det en god idé at overveje hvilken betydning, det får for lejemålet - herunder om det installerede eksempelvis betyder et signifikant større forbrug i strøm og el.

Forbedringer

Du må gerne forbedre din bolig, men bør dog altid spørge udlejer om lov. Hvis udlejeren efter 6 uger ikke har gjort indsigelse, må du gå i gang med forbedringen. Hvis du ønsker at udskifte et slidt køkken, og du overholder bygningens reglement, og du kan bevise, at det nye køkken vil gøre køkkenet ‘bedre’, men udlejer alligevel modsiger dig, kan du tage sagen for Huslejenævnet.

De fleste ændringer/forbedringer bliver kategoriseret som “mindre byggearbejder”, hvor du ikke behøver at søge om tilladelse til ombygningen fra kommunen. Der er dog enkelte byggearbejder, der kræver tilladelse, eksempelvis opsætning af brændeovn, ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning og opsætning af vægge og sænkning af loft.

Ved mindre ændringer såsom udskiftning af håndvask, er det ikke nødvendigt at søge om tilladelse ved kommunen, men sørg for at rørarbejdet bliver foretaget af en autoriseret. Udskifter du dele i boligen, er det en god ide, at kontakte udlejer inden. Udskifter du en dør, glasplade, spejl, toiletbræt eller lignende, er det umiddelbart ikke et problem, men hav for øje, at du kan risikere at skulle reetablere lejemålet som det var, da du overtog det. Det er derfor en god ide at overveje om eksempelvis den nye dør, du ønsker at udskifte den gamle med, matcher resten af lejemålet.

Forbedringer, der kan give godtgørelse

Der er en række forbedringer, som du som lejer har ret til at foretage og ved fraflytning få godtgørelse for udgifterne til. Det gælder:

  • Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler o.lign.
  • Ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. vandbesparende foranstaltninger o.lign.
  • Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener - herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden - det vil sige hårde hvidevarer, der tilhører udlejer - samt fjernelse, flytning og opsætning af skillevæg, som nødvendiggøres heraf.
  • Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Du skal give udlejer skriftligt besked om forbedringerne inden udførelsen. Hvis du ønsker godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning, skal du aftale dette skriftligt med udlejer, inden forbedringerne udføres. Du skal også meddele udlejer, hvad forbedringsarbejdet forventes at ville koste. Hvis udlejer ikke har svaret eller gjort indsigelser inden for 6 uger, må du gå i gang. Inden for 6-ugers fristen kan udlejer nægte at forbedringer laves, hvis der er en vægtig grund hertil. En vægtig grund kan være, at der tale om særligt luksusprægede forbedringer, der ikke står rimeligt i forhold til værdien af det lejede, eller hvis kvaliteten af det, der laves, vurderes for ringe.

Du skal være opmærksom på, at du, afhængig af forbedringens omfang, skal anmelde den ændring, du ønsker at foretage i boligen til kommunens tekniske forvaltning eller søge om byggetilladelse til at foretage den. I begge tilfælde, skal du vedlægge en fuldmagt fra din udlejer.

Når du har foretaget forbedringerne/ændringerne skal du sende en kopi af regningerne til din udlejer. Beløbene skal tilføjes lejekontrakten. Der kan kun ske godtgørelse af dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder. En godtgørelse kan højst udgøre 123.816 (2018 priser). Godtgørelser på mindre end 3.131 kr (2018 priser) udbetales ikke. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen har været i brug. Første gang dog først 2 år efterm at forbedringen er taget i brug, medmindre du og udlejer, under hensyn til forbedringens karakter, har aftalt en anden nedskrivning. Godtgørelsen skal efterfølgende skrives ind i lejekontraktens § 11 under øvrige vilkår mellem dig og din udlejer. Når der er gået 10 år, har du som lejer ikke længere pligt til at få godtgørelse, hvorfor dit krav på dette altså bortfalder.

Lejlighedens identitet

Du har ikke ret til at ændre ved lejlighedens identitet. Det betyder, at du ikke - uden udlejers tilladelse - må foretage ændringer, der ændrer lejligheden markant til en anden lejlighed. Det kan eksempelvis være, hvis du ønsker at nedlægge en væg i lejligheden for at skabe en større stue. Her kan udlejer afvise din anmodning på baggrund af, at det vil ændre lejlighedens identitet. Et andet eksempel er, hvis du ønsker at bytte om på køkken og bad. Her er det igen udlejeren, der skal godkende ændringen. Her skal du desuden være opmærksom på, at et sådant arbejde vil kræve byggetilladelse hos kommunen.

Hvis du overtræder regler for ombygning

Som lejer har du pligt til at sørge for, at ombygningen af lejeboligen lever op til krav i byggeloven. Hvis du ikke opfylder disse krav, og kommunen bliver gjort opmærksom herpå, vil kommunen kontakte dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Hvis du ikke retter op på dette efter kommunens påbud, kan du blive udstedt bøder for overtrædelse af byggeloven. Inden du går i gang med ombygningen, bør du kontakte teknisk forvaltning i kommunen for at være sikker på, at ombygningen af din lejebolig overholder de gældende regler.