Hvilke ændringer må lejer foretage i en lejebolig?

Bor du til leje, kan du her på siden orientere dig om, hvilke ændringer du må foretage i en lejebolig. Bor du i en almen bolig, skal du i stedet orientere dig hos din boligforening, da der gælder særlige regler for almene boliger.

Der er nogle regler, du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at foretage ændringer i din lejebolig. Som udgangspunkt er det altid en god idé at spørge udlejer om lov til at foretage ændringer. Udlejer har nemlig ret til at kræve, at du efterlader det hele i oprindelig tilstand, når du fraflytter, fordi du skal aflevere lejemålet i samme stand, som det var i ved din indflytning. Har du fået udlejers samtykke til at foretage ændringer af lejemålet, kan udlejer kun kræve en reetablering, hvis vedkommende har taget forbehold for det, da du fik samtykket til ændringerne. Sørg desuden altid for at tjekke din lejekontrakt, husorden og eventuelle oplysninger på udlejer/administrators hjemmeside, inden du går i gang med at foretage ændringer i lejemålet.

Små forandringer - dekoration o.lign.

Du må gerne foretage ændringer i lejemålet, der ikke ændrer lejemålets værdi, når blot du sørger for at reetablere det hele ved udflytning. Du må altså frit hænge billeder og hylder op eller male en væg uden udlejers tilladelse, så længe blot du sørger for, at lejemålet ændres tilbage i oprindelig stand ved din fraflytning. Har udlejer særlige krav til malingen og dens kvalitet, vil det være angivet i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår eller i husordenen. Hav gerne i baghovedet, hvor stor indflydelse dine ændringer har på lejemålet, og om du ved fraflytning, uden større problemer, kan bringe lejemålet tilbage til samme stand, som det var i, da du flyttede ind. Mere er generelt kan det f.eks. være problematisk at bore huller i paneler, døre og gulve. Hold derfor gerne boringen til vægge, hvor du nemt kan reparere hullerne igen.

Installationsret - f.eks. hårde hvidevarer

Du har ret til at foretage dét, der i loven kaldes sædvanlige installationer i boligen, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke kan holde til installationen. Sædvanlige installationer omfatter eksempelvis komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte eller lignende. Du skal selv betale for installationen og apparaterne, men så kan du til gengæld også tage dem med ved din fraflytning. Det kræver ikke din udlejers tilladelse at installere apparaterne, men det er alligevel et krav, at du giver din udlejer besked om installationen, inden den foretages. Desuden har du også erstatningspligt, hvis der sker skader forårsaget af installationen, og derfor er det yderst vigtigt, at du har en indboforsikring, da det ellers kan blive dyrt for dig at udbedre skader. Ved mere krævende installationer af de tilladte hårde hvidevare, er det en god idé at overveje, hvilken betydning det får for lejemålet, herunder om det installerede eksempelvis betyder et markant større forbrug i strøm og el.

Forbedringer

Du må gerne forbedre din bolig, men du bør dog altid spørge udlejer om lov først for en god ordens skyld. Hvis du eksempelvis ønsker at udskifte et slidt køkken, og du overholder bygningens reglement, og yderligere kan bevise, at det nye køkken vil gøre køkkenet ‘bedre’, men udlejer alligevel modsiger dig, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet.

De fleste ændringer og forbedringer bliver kategoriseret som “mindre byggearbejder”, og her behøver du ikke at søge om tilladelse til ombygning fra kommunen. Der er dog enkelte byggearbejder, der kræver tilladelse, eksempelvis opsætning af brændeovn, ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning og opsætning af vægge og sænkning af loft.

Ved mindre ændringer, såsom udskiftning af håndvask, er det ikke nødvendigt at søge om tilladelse ved kommunen, men sørg for at rørarbejdet bliver foretaget af en autoriseret. Udskifter du dele i boligen, er det generelt også en god idé at kontakte udlejer inden. Udskifter du en dør, glasplade, spejl, toiletbræt eller lignende, er det umiddelbart ikke et problem, men hav for øje at du stadig kan risikere at skulle reetablere lejemålet, som det var, da du overtog det. Det er derfor en god idé at overveje, om eksempelvis den nye dør, som du ønsker at udskifte den gamle med, matcher resten af lejemålet.

Forbedringer, der kan give godtgørelse

Der er en række forbedringer, som du har ret til at foretage og ved fraflytning kan få godtgørelse for udgifterne til. Det gælder:

• Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler og lign.
• Ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. vandbesparende foranstaltninger og lign.
• Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener - herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden - det vil sige hårde hvidevarer, der tilhører udlejer - samt fjernelse, flytning og opsætning af skillevæg, som nødvendiggøres heraf.
• Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Du skal give udlejer skriftlig besked om forbedringerne inden udførelsen. Hvis du ønsker godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning, skal du også aftale dette skriftligt med udlejer, inden forbedringerne udføres. Du skal også meddele udlejer, hvad forbedringsarbejdet forventes at ville koste. Hvis udlejer ikke har svaret eller ikke har gjort indsigelser inden for 6 uger, må du gå i gang. Inden for 6-ugers fristen kan udlejer nægte, at forbedringer udføres, hvis der er en vægtig grund hertil. En vægtig grund kan være, hvis kvaliteten af det, der laves, vurderes for ringe.

Du skal være opmærksom på, at du, afhængigt af forbedringens omfang, skal anmelde den ændring, du ønsker at foretage i boligen til kommunens tekniske forvaltning eller søge om byggetilladelse til at foretage den. I begge tilfælde, skal du vedlægge en fuldmagt fra din udlejer.

Når du har foretaget ændringerne, skal du sende en kopi af regningerne til din udlejer, som herefter tilføjer beløbene i lejekontrakten. Bemærk, at der desuden kun kan ske godtgørelse af dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder. En godtgørelse kan højst udgøre 138.726 (2023-priser). Godtgørelser på mindre end 3.509 kr (2023-priser) udbetales ikke. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen har været i brug. Første nedskrivelse er dog først 2 år efter, at forbedringen er taget i brug, medmindre du og udlejer, under hensyn til forandringens karakter, har aftalt en anden nedskrivning. Godtgørelsen skal efterfølgende skrives ind i lejekontraktens § 11 under øvrige vilkår mellem dig og din udlejer. Når der er gået 10 år, har du som lejer ikke længere ret til at få godtgørelse, og dit krav på dette vil bortfalde.

Lejlighedens identitet

Du har ikke ret til at ændre på lejlighedens identitet. Det betyder, at du ikke må foretage ændringer, der ændrer lejligheden markant, uden udlejers tilladelse. Det kan eksempelvis være, hvis du ønsker at nedlægge en væg i lejligheden for at skabe en større stue. I dette tilfælde kan udlejer afvise din anmodning på baggrund af, at det vil ændre lejlighedens identitet. Et andet eksempel er, hvis du ønsker at bytte om på værelserne, hvor der er hhv. køkken og bad. Her er det igen udlejer, der skal godkende ændringen. Du skal desuden være opmærksom på, at et sådant arbejde vil kræve byggetilladelse fra kommunen.

Hvis du overtræder regler for ombygning

Som lejer har du pligt til at sørge for, at ombygningen af lejeboligen lever op til kravene i byggeloven. Hvis du ikke opfylder disse krav, og kommunen bliver gjort opmærksom herpå, vil kommunen kontakte dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Hvis du ikke retter op på dette efter kommunens påbud, kan du blive pålagt bøder for overtrædelse af byggeloven. Inden du går i gang med ombygningen, bør du kontakte teknisk forvaltning i kommunen for at være sikker på, at ombygningen af din lejebolig overholder de gældende regler.