LejelovenMenu

Typiske problemstillinger

Lejeloven indeholder mange indviklede paragraffer med en masse hvis’er, forbehold og undtagelser, der kan give anledning til spørgsmål. Lejerens Frie Retshjælp  har her samlet de typiske lejeretlige spørgsmål og svarene på dem.

Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositum?

Lejeloven fastsætter ingen fast grænse for, hvornår udlejer har pligt til at tilbagebetale depositum. Dog er det sådan, at udlejer skal betale depositummet tilbage, så snart vedkommende har gjort op, hvad du som lejer skylder for eventuelle skader på lejligheden. Lejeloven fastsætter heller ingen grænser for, hvornår udlejer rent økonomisk skal have opgjort skadernes omfang. Dette kan i nogle tilfælde tage lidt tid. Sædvanligvis siger man dog, at udlejer har 1-1.5 måned til at tilbagebetale et eventuelt overskydende depositum.

Hvor stor en regning kan udlejer kræve for maling og renovation af mit lejemål ved fraflytning?

Udlejer kan kun kræve et forholdsmæssigt beløb for renovering og maling af lejemålet. I lejekontrakter indgået efter d. 1 juli 2015 kan udlejer kun kræve normalistandsættelse af lejer jf. § 98, stk. 1. “Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.” Udlejer kan deraf ikke istandsætte lejemålet i bedre grad end tidligere for lejers regning. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt udlejer har krævet et for stort malerbeløb af dig, kan du kontakte en anden maler og få et skøn på, hvilken pris han/hun kan gøre det for. De to priser skal nogenlunde svare til hinanden.

Kan udlejer tidsbegrænse lejemålet?

Lejeloven indeholder i § 80, stk. 1 en generel mulighed for at gøre et lejemål tidsbegrænset. Tidsbegrænsningen medfører, at lejemålet hverken fra udlejer eller lejers side kan opsiges i lejeperioden, medmindre den ene part misligholder aftalen, eller andet er aftalt i lejekontrakten. Når lejeperioden for det tidsbegrænsede lejemål ophører, bliver du som lejeren automatisk opsagt uden opsigelse fra udlejers side. Bliver du boende i min. 1 måned efter lejetidens ophør med udlejers viden, fortsætter lejeforholdet som et almindeligt lejeforhold uden tidsbegrænsning.

En væsentlig betingelse for at tidsbegrænse et lejemål er, at tidsbegrænsningen ”anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold”, som det står beskrevet i lejelovens § 80, stk. 3. Er tidsbegrænsningen ikke tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, kan Boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen med den konsekvens, at lejeren bliver boende som tidsubegrænset lejer. En saglig begrundelse for at tidsbegrænse lejemålet er eksempelvis udstationering og rejser. Generelt er reglen meget lejervenlig, da der stilles store krav til udlejer, førend udlejer kan tidsbegrænse lejemålet. Du kan læse mere om tidsbegrænsning her.

Kan jeg fremleje rum i min lejlighed?

Du kan som lejer uden udlejers samtykke godt udleje op til halvdelen af dit lejemål ud til en tredjepart. Antallet af lejere i lejemålet må dog ikke overstige antallet af beboelsesrum. Som lejer kan du heller ikke kræve en højere leje, end denne selv betaler til sin udlejer. Læs mere om fremleje her..

Er det et krav, at udlejer genudlejer lejemålet, når du flytter?

Flytter du før opsigelsesvarslets udløb, har udlejer en tabsbegrænsningspligt. Denne pligt indebærer, at udlejer skal forsøge at genudleje lejemålet hurtigst muligt og på den måde begrænse alle parters tab under opsigelsesperioden: “Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren”. Udlejer kan selvfølgelig kun genudleje lejemålet efter din fraflytning.

Hvilken betydning har det, hvis lejemålet får ny ejer/udlejer?

Hvis lejemålet skifter ejer ved enten salg eller bytte, overtager den nye udlejer pligterne i henhold til den oprindelige lejekontrakt. Mange lejere tror, at de kan risikere at blive opsagt, hvis udlejer beslutter sig for at sælge den ejendom eller den konkrete bolig, som de bor til leje i. Det er dog vigtigt at understrege, at et salg af hele ejendommen eller den konkrete bolig ingen betydning har for din lejekontrakt. Du kan blive boende i boligen på samme vilkår, som du hele tiden har haft.

Hvilken betydning har indflytningsrapporten?

Reglerne om indflytningsrapporten findes i lejelovens § 9, og er af væsentlig betydning for lejer og udlejers forhold ved fraflytningen. Den 1. Juli 2015 trådte den nye lejelov i kraft. Denne medfører, at der ved indgåelse af lejekontrakter, efter denne dato, skal udarbejdes en indflytningsrapport, hvis udlejer ejer mere end én beboelseslejlighed. Indflytningsrapporten skal indeholde beskrivelser af lejemålets tilstand, fejl, mangler m.fl., og den skal afleveres til lejeren i forbindelse med synet eller senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke deltog heri.

Hvis udlejeren ikke udarbejder indflytningsrapporten, eller hvis udlejer ikke afleverer denne til lejeren i forbindelse med synet, bortfalder udlejers krav på istandsættelse i forbindelse med fraflytningen, medmindre der er tale om en skade, som lejeren har været ansvarlig for. Med andre ord kan udlejer ikke rette noget krav mod lejer ved fraflytningen, hvis udlejer ikke lever op til lejelovens regler om udarbejdelse af indflytningsrapport.

Hvad er betydningen af fraflytningsrapporten?

Som det er tilfældet med indflytningsrapporten, er lejelovens regler om fraflytningsrapporten også af væsentlig betydning for såvel udlejer som lejer i forbindelse med fraflytningen. Reglerne om udarbejdelse af fraflytningsrapporten fremgår af lejelovens § 98. Når man som lejer fraflytter et lejemål, har udlejer pligt til at syne lejemålet, og i den forbindelse udarbejde en fraflytningsrapport, hvis udlejeren ejer mere end én beboelseslejlighed. Du skal som lejer have fraflytningsrapporten udleveret i forbindelse med synet eller have rapporten tilsendt senest 2 uger efter synet, hvis du ikke var tilstede ved synet. Hvis udlejer ikke udarbejder fraflytningsrapporten, eller hvis udlejer ikke afleverer denne til dig inden for den givne frist, bortfalder udlejers krav på istandsættelse i forbindelse med fraflytningen.

Hvis en udgift ikke fremgår af fraflytningsrapporten, er man som lejer ikke forpligtet til at betale for den. Dette gælder dog ikke, hvis udgiften skyldes en mangel ved lejemålet, som ikke ville kunne ses ved almindelig agtpågivenhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt. Dette betyder, at hvis man som lejer skjuler en skade for sin udlejer, så kan man stadig gøres forpligtet til at betale for denne, selvom den ikke fremgår af fraflytningsrapporten.

Hvad gør jeg, hvis der er mangler ved lejemålet?

En mangel opfattes i lejelovens perspektiv, som en faktor der ofte nedsætter det lejedes værdi både i henhold til videresalg, leje og lejers perspektiv. Mangler behandles i lejeloven af §§ 9 - 18, hvor §11 er den mest brugte. §11 giver dig ret til nedsættelse af lejen, hvis manglen nedsætter det lejedes værdi. Bestemmelsen giver samtidig lejer ret til selv at udbedre manglen, hvis udlejer fejler i dette.

Mangler omfattet af lejelovens mangelbestemmelser kan eksempelvis være skimmelsvamp, lækage, og skader på loft og gulv. Som lejer kan du kræve erstatning, hvis udlejer har handlet svigagtigt, eller lejemålet ikke er i den stand, som kunne forventes, jf. § 13. Hvis manglen er af væsentlig grad, kan du ophæve lejekontrakten med øjeblikkelig virkning. Hvis lejemålet lider af en mindre skade eller mindre mangel, er denne ofte omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt reguleret i lejelovens § 19.

Hvornår kan lejer og udlejer opsige lejekontrakten?

Lejeloven indeholder forskellige regler for opsigelse afhængigt af, om det er udlejer, der ønsker at opsige sin lejer, eller om det er lejer, der ønsker at opsige lejekontrakten. Hvis udlejer selv ønsker at bebo lejemålet, kan udlejer opsige sin lejer med 1 års varsel. Foruden dette kan udlejeren opsige sin lejer, hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden. Lejeloven indeholder foruden disse to situationer nogle andre, særlige situationer, i hvilke udlejer har adgang til at opsige sin lejer.

Lejeloven fastsætter nogle betingelser, der gælder, uanset efter hvilken begrundelse udlejer ønsker at opsige sin lejer. Disse fremgår af lejelovens § 84. Væsentligst er det, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Det betyder, at udlejer ikke altid har mulighed for at opsige sin lejer, selvom udlejer kan begrunde opsigelsen i lejelovens § 83. Denne undtagelse kan finde anvendelse, hvis eksempelvis lejers mulighed for at finde et en anden passende bolig er stærkt begrænset. Du kan læse mere om udlejers mulighed for at opsige lejer her. Som lejer skal man ikke på samme måde som udlejer begrunde sin opsigelse. Lejer kan frit opsige lejemålet med 3 måneders varsel, medmindre lejemålet er tidsbegrænset.