LejelovenMenu

Udlejning af værelse, mens du selv bor i lejemålet

Du kan her på siden se hvilke regler, der gælder, hvis du vil leje et eller flere værelser ud i den bolig, som du selv bor til leje i.

Bor du til leje og vil leje et eller flere værelser i boligen ud, så du kommer til at dele boligen med andre, er der tale om fremleje. Mange tror at fremleje og tidsbegrænset leje er det samme, men det er ikke tilfældet.

Fremleje er, når du lejer en bolig eller dele af en bolig ud, som du ikke selv ejer.

Tidsbegrænset leje er, når du lejer en bolig ud, som du selv ejer, i en tidsbegrænset periode. Dette kan også være hvis du lejer eller udlejer hele eller dele af din bolig ud, i en tidsbegrænset periode.

Må jeg fremleje dele af boligen?

Ja. Du skal ikke have udlejers tilladelse til at fremleje et eller flere værelser i boligen ud. Du har som lejer nemlig ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålet. I en 100 kvm lejlighed, må du dermed højst leje 50 kvm. ud. Du skal også være opmærksom på, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Udlejer kan kun modsætte sig fremlejeforholdet, hvis ovenstående regler ikke overholdes, jf. lejelovens § 69, stk. 2. Du kan i yderst sjældne tilfælde blive straffet med bøde, hvis reglerne ikke overholdes.

Fastsættelse af husleje

Når du fastsætter huslejen for værelset, skal du følge princippet om “huslejens værdi”. Det vil sige, at den husleje, som du fastsætter, skal matche den værdi fremlejeren får. Du bør derfor først og fremmest overveje, hvad værelser generelt koster at leje i dit område, og gerne i lejligheder af samme kvalitet og størrelse som dit eget. Dernæst kan du holde dette op mod, hvad hele lejemålets husleje er, og derudfra fastlægge en passende husleje. Du har også mulighed for at få Huslejenævnet til at fastsætte huslejen for dig. Vær dog opmærksom på, at Huslejenævnet i så fald vil fastsætte en “minimumsværdi”, og dermed den mindste husleje, som du kan tillade dig at tage for værelset. Det koster 511 kr. (2018 priser) at få Huslejenævnet til at hjælpe med fastsætte huslejen.

Fremlejeaftalen

Fremlejeaftalen skal indgås skriftlig mellem dig som fremlejegiver og fremlejetager. Din udlejer skal have modtaget en kopi af denne fremelejeaftale, inden fremlejeperioden begynder. Fremlejeaftalen bør indeholde aftaler om de samme vilkår som en normal lejekontrakt. Det er en god idé, men ikke et krav, at udforme fremlejekontrakten på den autoriserede A9 typeformular (Boligministeriets standardlejekontrakt) - som er den typeformular, man også bruger til at udforme almindelige lejekontrakter. På den måde sikrer du dig, at fremlejeaftalen kommer omkring alt, hvad den bør gøre.

Når du skal lave fremlejekontrakten, kan du tage udgangspunkt i din egen lejekontrakt og tilpasse den, hvor det er nødvendigt - eksempelvis huslejens og depositummets størrelse. Husk, at du maks må kræve 3 måneders forudbetalt husleje og 3 måneders forudbetalt leje.

I fremlejekontraktens § 1 skal du huske at vælge “Lejeforholdet er et fremlejeforhold” og ved lejemålets areal, skal du selvfølgelig kun angive arealet på det værelse, som du fremlejer til fremlejetager.

Du skal også være opmærksom på, at a conto i lejekontraktens §§ 3 og 5 ikke kan angives på samme måde, som det er angivet i dig egen lejekontrakt, da du ikke kan lave separate målere til hver enkelt værelse. Udgifter til forbrug bør inkluderes i den husleje, som du opkræver af fremlejetager. Tag udgangspunkt i dit eget forbrug og beregn den andel, som fremlejetager skal betale og læg dét til dét beløb, som du opkræver i husleje. Rent praktisk kan du gøre det, at du i lejekontraktens § 5 lader felterne stå tomme og i stedet angive i § 11, at forbruget betales over huslejen.

Har du andre udgifter i lejemålet, som du mener din fremlejetager bør betale en andel af, skal disse også inkluderes i huslejen, så huslejen er dækkende for alle fremlejetagers udgifter. Vær dog opmærksom på, at ikke alle udgifter er tilladte. Er du usikker på dette, kan du altid spørge dig til råds ved Lejerens Frie Retshjælp, som yder gratis juridsk rådgivning.

Opsigelsesvarsel og tidsbegrænsning

Ved fremlejning/udlejning af et enkelt værelse gælder, at både fremlejegiver og fremlejetager kan opsige lejemålet med kun 1 måneds varsel. I kan i fremlejeaftalen dog godt aftale en længere opsigelsesvarsel, men aldrig kortere end 1 måned. Der kræves ingen begrundelse ved opsigelsen. Hvis værelset har eget køkken og bad, bliver det betragtet som en lejlighed, og opsigelsen vil i dette tilfælde være 1 år.

Husk, at du ikke kan aftale en bedre opsigelse for dig end for fremlejetager. Du kan altså ikke aftale, at du har 1 måneds opsigelsesvarsel og fremlejetager har 3 måneders opsigelsesvarsel.

Det korte opsigelsesvarsel betyder, at det ikke er nødvendigt at tidsbegrænse fremlejeaftalen, da du hurtigt kan opsige lejeaftalen. I nogle situationer kan det dog være en fordel at tidsbegrænse lejeaftalen, da du så har mulighed for at gøre fremlejeaftalen uopsigelig i lejeperioden. En tidsbegrænset lejeaftale er nemlig uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet aftales. Uopsigeligheden gælder begge parter. Uopsigeligheden kan være en fordel, hvis du eksempelvis har en veninde, der først kan overtage værelset om et halvt år, du dermed kun ønsker at leje værelset ud til en anden indtil da. Ved at tidsbegrænse lejeaftalen og dermed gøre den uopsigelig i lejeperioden, sikrer du dig, at fremlejetager ikke bare smutter efter et par måneder, og du skal til at finde en ny lejer for en meget kort periode.

Et eventuelt længere opsigelsesvarsel eller en tidsbegrænsning skal skrives under ”§ 11 Særlige vilkår“ i lejekontrakten. Brug sætninger som: “Lejer kan opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.”

§ 11 Særlige vilkår

Husk at gennemlæse din egen lejekontrakts § 11 “Særlige vilkår”. Det er vigtigt, at du vurderer om alle punkterne herunder bør gengives i fremlejekontrakten. I din lejekontrakts § 11 vil eventuelle huslejestigninger eksempelvis stå angivet. Disse er selvfølgelig vigtige at få angivet i fremlejekontrakten, så du kan dele udgifterne hertil mellem dig og fremlejetager.

Du kan i fremlejekontrakten også komme med dine egne tilføjelser i § 11. Det kan eksempelvis være tilføjelser som: “Husdyr og andre kæledyr er ikke tilladt i lejemålet. eller “Lejer skal respektere almindelig god skik, og ved fester og højtideligheder gøre fremlejer opmærksom på dette, hvorefter det evt. i gennem dialog kan nægtes.”

Er du tvivl om, om din fremlejekontrakt er udfyldt korrekt, kan du få Lejerens Frie Retshjælp, som tilbyder gratis juridisk rådgivning, til at gennemlæse kontrakten. Du kan kontakte Lejerens Frie Retshjælp her