Udlejning af værelse, mens du selv bor i lejemålet

Du kan her på siden se hvilke regler, der gælder, hvis du vil leje et eller flere værelser ud, i en bolig som du selv bor til leje i.

Bor du til leje, og vil leje et eller flere værelser i boligen ud, så du kommer til at dele boligen med andre, er der tale om fremleje. Mange tror, at fremleje og tidsbegrænset leje er det samme, men det er ikke tilfældet. Fremleje er, når du lejer en bolig eller dele af en bolig ud, som du ikke selv ejer. Tidsbegrænset leje er, når du lejer en bolig ud, som du selv ejer, i en tidsbegrænset periode.

Må jeg fremleje dele af boligen?

Du skal ikke have udlejers tilladelse til at fremleje et eller flere værelser i boligen. Du skal bare være opmærksom på, at det samlede antal personer, der bor i lejemålet, ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Det vil sige, at hvis I er 2 personer som bor i lejemålet, så skal lejemålet indeholde mindst 3 beboelsesrum, før der kan ske fremleje til 1 anden person. Derudover har du maksimalt ret til at fremleje op til halvdelen af boligen ud. Indeholder lejligheden et ulige antal beboelsesrum, skal der rundes ned. Ved beboelsesrum forstås selvstændige rum, der er helt adskilt i forhold til andre rum (hvis ikke med en dør, så med en døråbning). Desuden siger retspraksis, at et gennemgangsrum efter omstændighederne kan tælle med som et beboelsesrum. Det kan dog ikke generelt siges om alle gennemgangsrum kan tælle som beboelsesrum, da de skal vurderes konkret i det enkelte tilfælde. Beboelsesrum er derimod ikke entré-, køkken-, bade-, toilet- og opbevaringsrum. Udlejer kan kun modsætte sig fremlejeforholdet, hvis disse forhold ikke overholdes.

Fastsættelse af husleje

Når du fastsætter huslejen for værelset, skal huslejen følge “det lejedes værdi”. Det vil sige, at den husleje, som du fastsætter, skal svare til den værdi, fremlejetageren får. Du bør derfor først og fremmest overveje, hvad værelser generelt koster at leje i dit område, og i denne forbindelse må du gerne finde noget af samme kvalitet og størrelse som dit eget at sammenligne med.

Fremlejeaftalen

Fremlejeaftalen skal indgås skriftlig mellem fremlejegiver (dig) og fremlejetager. Din udlejer skal have modtaget en kopi af denne fremlejeaftale, inden fremlejeperioden begynder. Sidstnævnte er vigtigt, da udlejer i værste tilfælde kan ophæve din lejeaftale, hvis ikke du efter at have modtaget en rykker herom fra udlejer, sender en kopi af fremlejeaftalen til vedkommende. Fremlejeaftalen bør indeholde aftaler om de samme vilkår som en normal lejekontrakt. Det er en god idé, men ikke et krav, at udforme fremlejekontrakten på den autoriserede typeformular A 10. udgave (Boligministeriets standardlejekontrakt). Dette er den typeformular, man også bruger til at udforme almindelige lejekontrakter. Vær opmærksom på, at disse typeformularer løbende kan blive udskiftet. Ved at udforme fremlejekontrakten på typeformularen sikrer du dig, at fremlejeaftalen kommer omkring alt, hvad den bør indeholde.

Når du skal lave fremlejekontrakten, kan du tage udgangspunkt i din egen lejekontrakt og tilpasse den, hvor det er nødvendigt. Det er eksempelvis nødvendigt at tilpasse i forhold til huslejen og depositummets størrelse. Husk at du maksimalt må kræve 3 måneders forudbetalt husleje og et depositum svarende til 3 måneders husleje. Det er vigtigt, at du ikke kræver mere i forudbetalt husleje, end hvad fremlejetageren skal betale i opsigelsesperioden. Det er nemlig ikke lovligt at kræve en højere forudbetalt leje, da du i så fald reelt opkræver et “ekstra” depositum. Hvis fremlejetageren har 1 måneds opsigelse, må du derfor ikke kræve forudbetalt husleje for mere end 1 måned.

I fremlejekontraktens § 1 skal du huske at vælge “Lejeforholdet er et fremlejeforhold” og ved lejemålets areal, skal du kun angive arealet på det værelse, som du fremlejer til fremlejetager.

Du skal også være opmærksom på, at a conto i lejekontraktens §§ 3 og 5 ikke kan angives på samme måde, som det er angivet i din egen lejekontrakt, da du ikke kan lave separate målere til hvert enkelt værelse. Udgifter til forbrug bør inkluderes i den husleje, som du opkræver af fremlejetager. Dette gøres mest oplagt ved at tage udgangspunkt i dit eget forbrug og beregne den andel, som fremlejetager skal betale. Denne andel af fremlejetagerens forbrug lægges til dét beløb, som du opkræver i husleje. Rent praktisk kan du gøre det, at du i lejekontraktens § 5 lader felterne stå tomme og i stedet angiver i § 11, at forbruget betales over huslejen.

Har du andre udgifter i lejemålet, som du mener, din fremlejetager bør betale en andel af, skal disse også inkluderes i huslejen, så huslejen er dækkende for alle fremlejetagers udgifter.

Opsigelsesvarsel og tidsbegrænsning

Ved fremlejning/udlejning af et enkelt værelse gør det sig gældende, at både fremlejegiver og fremlejetager kan opsige lejemålet med kun 1 måneds varsel. I kan aftale et længere opsigelsesvarsel i fremlejeaftalen, men ikke kortere end 1 måned. Der kræves ingen begrundelse ved opsigelsen af fremlejeaftalen.

Husk at du ikke kan aftale et kortere opsigelsesvarsel for dig end for fremlejetager. Du kan altså ikke aftale, at du har 1 måneds opsigelsesvarsel og fremlejetager har 3 måneders opsigelsesvarsel.

Det korte opsigelsesvarsel betyder, at det ofte ikke er nødvendigt at tidsbegrænse fremlejeaftalen, da du hurtigt kan opsige lejeaftalen. I nogle situationer kan det dog være en fordel at tidsbegrænse lejeaftalen. En tidsbegrænset lejeaftale er nemlig uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet aftales. Uopsigeligheden gælder begge parter. Uopsigelighed kan være en fordel, hvis du eksempelvis har en ven, der først kan overtage værelset om et halvt år, og du dermed kun ønsker at leje værelset ud til en anden indtil da. Ved at tidsbegrænse lejeaftalen og dermed gøre den uopsigelig i lejeperioden, sikrer du dig, at fremlejetager ikke opsiger fremlejeaftalen efter et par måneder, og du skal til at finde en ny fremlejetager for en meget kort periode.

Et eventuelt længere opsigelsesvarsel eller en tidsbegrænsning skal skrives under § 11 om særlige vilkår i lejekontrakten. Brug eksempelvis sætninger som: “Lejer kan opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.”

§ 11 om særlige vilkår

Husk at gennemlæse din egen lejekontrakts ”§ 11. Særlige vilkår”. Det er vigtigt, at du vurderer, om alle punkterne herunder bør gengives i fremlejekontrakten. I din lejekontrakts § 11 vil eventuelle huslejestigninger eksempelvis stå angivet. Disse er selvfølgelig vigtige at få angivet i fremlejekontrakten, så du kan dele udgifterne hertil mellem dig og fremlejetager.

Du kan i fremlejekontrakten også komme med dine egne tilføjelser i § 11. Det kan eksempelvis være tilføjelser om, at husdyr og andre kæledyr ikke er tilladt i lejemålet. Er du tvivl om, hvorvidt din fremlejekontrakt er udfyldt korrekt, kan du få Lejerens Frie Retshjælp, som tilbyder gratis juridisk rådgivning, til at gennemlæse kontrakten. Du kan kontakte Lejerens Frie Retshjælp her .