LejelovenMenu

Lejeloven


- frit oversat med hjælp fra Lejerens Frie Retshjælp

Lejeloven kan være svær at forstå og navigere i. Derfor har vi oversat de tunge juridiske formuleringer i de vigtigste love og paragraffer, så de er forståelige, og helt udeladt de love, som alligevel aldrig bruges.

Vigtigt: Denne fortolkning/oversættelse af lejeloven skal udelukkende ses som en vejledning og hjælp til bedre forståelse af den underliggende lovtekst. Lejeloven.dk kan ikke holdes ansvarlig for brug af sitet og artiklerne her på.

OBS! Det er IKKE den fulde lov, der fremgår, og ordlyden er omskrevet

Anvendelsesområde

Angiver hvad lejeloven omhandler, hvilke boligtyper den dækker over, og hvilke afgrænsninger loven har.

§ 1: Hele lejeloven gælder for leje eller fremleje af hus, lejlighed eller værelse. Ubebyggede arealer såsom landbrugsjord, parkeringspladser i det fri og bådpladser er ikke omfattet af lejeloven.

For at et lejemål er omfattet af lejeloven, kræves det, at der betales leje. Dette medfører at lån og lignende af et lejemål, ikke vil være omfattet af lejeloven. Huslejen behøver ikke at blive betalt løbende, for at et lejemål er omfattet af lejeloven. Lejemålet vil altså også være omfattet i det tilfælde, hvor hele huslejen betales på én gang.

Stk. 2: Lejeloven gælder også, hvis man betaler husleje med andet end penge.

§ 2: Lejeloven gælder ikke, hvis der er særlovgivning på det pågældende område.

Stk. 2: Lejeloven gør sig ikke gældende, hvis ens udlejer er staten, eller lejemålet indgår i et ansættelsesforhold med staten.

Stk. 3: Lejeloven gælder ikke for leje af almene boliger. Disse vil i stedet være omfattet af almenlejeloven.

Stk. 4: Lejeloven gælder ikke for erhvervslejemål. Disse vil i stedet være omfattet af erhvervslejeloven.

§ 3: Lejeloven finder anvendelse på blandede lejemål; et lejemål som for eksempel både er udlejet til beboelse og til kontor. Nogle af lejelovens regler finder dog kun anvendelse på lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse.

Lejeaftalen

Kapitlet omhandler, hvilke formkrav der kan stilles til en lejekontrakt, hvad man gør, hvis de enkelte ting ikke er overholdt, og hvad der skal skrives ned.

§ 4: Lejeaftalen og andre aftaler, der omhandler lejemålet, skal udfærdiges skriftligt, hvis enten udlejer eller lejer forespørger det. En aftale kan være fuldt bindende, selvom den blot er aftalt mundtligt. En mundtlig aftale kan dog svær at bevise, hvorfor denne bestemmelse giver muligheden for, at aftaler kan kræves udfærdiget skriftligt.

Stk. 2: Giver mulighed for at modtage information og være i kontakt med lejer/udlejer via e-mail. Dette skal aftales mellem parterne og kan til enhver tid frafaldes uden varsel. Hvis lejeren og udlejeren har kommunikeret via e-mail, anses det som, at der er indgået en aftale, på trods af at parterne ikke egentlig har lavet en aftale herom.

Stk. 3: Hvis andet ikke er aftalt i lejekontrakten, foregår lejeaftalen på de vilkår, som fremgår af lejeloven, der er fordelagtige for lejeren.

Stk. 4: Er huslejen ikke aftalt fra start, udgør den det, som kan anses for et rimeligt beløb. Man kan sammenligne lejens størrelse med et lignende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 8: Hvis huslejen er reguleret efter nettoprisindekset, skal dette fremgå af lejekontrakten.

§ 4 a: Det skal stå tydeligt i lejekontrakten, hvis lejemålet er ombygget i henhold til privat byfornyelse.

Stk. 2: Hvis det ikke fremgår tydeligt af lejekontrakten, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse som følge af ombygningen.

§ 5: Hvis der pålægges lejeren større byrder eller mindre rettigheder, end der er tildelt lejeren i loven, skal dette fremgå meget tydeligt af lejekontrakten. Disse vil typisk fremgå af lejekontraktens

§ 11 om særlige vilkår.

Stk. 2: Hvis der er større byrder eller mindre rettigheder, skal den blanket, der anvendes, være godkendt og af den nyeste udgave. Hvis dette ikke er tilfældet, kan udlejeren ikke gøre større byrder eller mindre rettigheder gældende.

§ 6: Udlejer må ikke afkræve et ekstra beløb af lejer, for at lejer kan få lov til at få tildelt lejemålet. Udlejer må endvidere ikke betinge indgåelsen af lejemålet, med at lejer køber andet, som ikke angår lejeaftalen.

Stk. 3: Hvis § 6, stk. 1 overskrides, kan pengene kræves tilbagebetalt med rente.

Stk. 4.: Hvis udlejer overskrider § 6, stk. 1, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel.

Mangler ved det lejede

Ofte et meget relevant kapitel når man mener, at udlejer har svigtet. Det omhandler udlejers vedligeholdelsespligt, og hvad man kan forvente af udlejer. Det fremgår også, hvad man kan forlange i disse situationer.

§ 9: Udlejer har pligt til at holde lejemålet i god stand, fra lejemålets start og i hele lejeperioden. Det betyder eksempelvis, at hvis noget er gået i stykker, og det ikke skyldes lejers opførsel, så skal udlejer sørge for reparation eller udskiftning af dette. Dette kan dog fraviges ved aftale, hvis man for eksempel lejer lejemålet som “beset”.

Stk. 2: Det er pligtigt for udlejere, der har mere end én beboelseslejlighed, at syne lejemålet ved indflytning og udarbejde en indflytningsrapport. Der er ingen formkrav til indflytningsrapporten. Lejer skal indkaldes til indflytningssynet.

Stk. 3: Indflytningsrapporten skal leveres på stedet og samme tid, som synet er færdigt. Dog er der to undtagelser til dette: Hvis lejer ikke har været til stede eller ikke vil kvittere for rapporten, må den maksimum afleveres to uger efter synet.

Stk. 4: Hvis udlejer ikke overholder stk. 2 og stk. 3, har udlejer ikke krav på istandsættelse ved fraflytning. Dog er dette betinget af, at skaderne ikke skyldes lejerens misligholdelse. Udlejer kan altså fortsat gøre krav gældende på baggrund af lejers misligholdelse, hvor lejemålet er forringet eller skadet som følge af lejerens opførsel.

§ 10: Hvis lejemålet ikke er klar til indflytning, og der ikke er aftalt, hvornår man overtager lejemålet, kan lejeren opsige lejemålet inden overtagelsen.

Stk. 2: Hvis den tidligere lejer stadig bor i lejemålet, har lejeren ret til at få afslag i huslejen for den tid, hvor lejemålet ikke står til den nye lejers rådighed. Hvis udlejer ikke får den tidligere lejer ud hurtigst muligt, kan den nye lejer ophæve lejeaftalen. Lejer kan i nogle tilfælde kræve erstatning.

§ 11: Lejer har krav på, at udlejer holder det lejede i den stand, som man kan forvente ved lejemålets indgåelse. Dette gælder både ved overtagelsen af lejemålet samt i lejeperioden. Hvis udlejer ikke straks på lejers opfordring ordner en sådan mangel, kan lejer selv ordne problemet for udlejers regning.

Skt. 2: Så længe manglen står på, og det forringer lejemålets værdi, har lejer ret til afslag i lejen. Afslaget svarer til den forringelse, som manglen medfører.

§ 12: Hvis udlejer ikke ordner manglen indenfor rimelig tid i henhold til § 11, så har lejer ret til at ophæve lejemålet. Dette kræver dog, at manglen kan anses for væsentlig, eller at udlejer har handlet urimeligt.

Stk. 2: Når udlejer har ordnet manglen, kan lejeren ikke efterfølgende hæve lejemålet med begrundelse i § 12, stk. 1.

§ 13: Lejer kan kræve erstatning, hvis lejemålet har mangler eller fejl, som man må forvente, var ordnet fra start, eller hvis udlejer har handlet urimeligt. Det bør samtidig noteres, at dette også gælder, hvis udlejer forsømmer lejemålet i lejeperioden, eller lejer går glip af noget af det lejede på grund af udlejeren. For eksempel kan lejer kræve erstatning for udgifter til opmagasinering af møbler samt til fremskaffelse af en midlertidig bolig.

§ 14: Op til to uger efter man er flyttet ind, kan man få noteret fejl og mangler ned i lejekontrakten eller et sidestillende dokument. Det er vigtigt, at lejer noterer disse fejl og mangler for at kunne bevise, at de var til stede, allerede da lejer flyttede ind, og at de dermed ikke skyldes lejers forhold. Hvis udlejer har handlet svigagtigt, eller at manglen er svær at opdage, så vil man dog også kunne få noteret dette efter de to uger.

§ 15: Denne bestemmelse vedrører retlige mangler. Hvis udlejer har lejet ud imod det offentliges forskrifter eller ulovligt, så kan lejer kræve afslag i lejen og erstatning. Lejer kan ligeledes hæve aftalen, hvis dennes brugsret bliver formindsket, eller udlejer har handlet svigagtigt.

Stk. 2: Dog gælder overstående ikke, hvis lejer har kendt til fejlen, eller lejer burde have vidst det. Det kan heller ikke gøres gældende, hvis lejer ikke har “mistet” noget ved situationen, samt udlejer får lovliggjort det efter opfodring. Lejeren har desuden ikke pligt til at undersøge tingbogen for at se, om der er tinglyst servitutter eller lignende på ejendommen.

§ 16: Hvis et lejemål ophører på grund af efterfølgende retlige mangler, i form af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2: Hvis lejemålet ophører, fordi det offentlige nedlægger forbud mod brugen af lejemålet af for eksempel sundhedsmæssige grunde, skal lejeren kun betale leje indtil den dag, hvor forbuddet træder i kraft.

§ 17: Hvis lejemålet helt ødelægges på grund af brand eller lignende ulykke, bortfalder lejeaftalen.

§ 18: Reglerne i § 9, stk. 2-4 og §§ 10-17 kan ikke fraviges til skade for udlejer, lige meget hvad der står i lejekontrakten.

Vedligeholdelse

Man sondrer i lejeloven mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse omfatter hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Udvendig vedligeholdelse er et vidt begreb og omfatter alt, der ikke er indvendig vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse omfatter fx. vedligeholdelse udenfor og udenpå ejendommen, kælder, trappeopgang mv. Derudover omfatter udvendig vedligeholdelse også vandhaner, cisterner, tekniske installationer mv., da disse ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

§ 19: Udlejer har pligt til at holde ejendommen og det lejede i god stand. Det gælder blandt andet lys, gas, vand, varme mm. Pligten omfatter blandt andet rengøringen af fællesarealer og rydning af fortov.

Stk. 2: Både den indvendige- og udvendige vedligeholdelsespligt forpligter til at foretage løbende vedligeholdelse af ejendommen, hvor det er nødvendigt.

Stk. 3: Huslejenævnet har kompetence til at pålægge udlejer at udbedre en vedligeholdelsesmangel. Huslejenævnet kan pålægge udlejer at nedsætte lejen, hvis manglen ikke udbedres indenfor en given tidsfrist.

Stk. 4: Huslejenævnet kan pålægge udlejer dette, selvom udgifterne kan afholdes af indestående på vedligeholdelseskonto.

§ 20: Det er lejeren, der står for vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

§ 21, 1. pkt.: Når udlejer har pligt til indvendig vedligeholdelse i en lejlighed, der er udlejet helt eller delvist til beboelse, skal han løbende have afholdt de beløb, der står i § 22 og § 23 til vedligeholdelsen. Det, udlejer skal vedligeholde ved indvendig vedligeholdelse, er hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

§ 21, 2. pkt.: Hvis udlejeren i en lejeaftale både udlejer lokaler til beboelse og lokaler udelukkende til andet end beboelse, og de ikke er beliggende i den samme bygning, gælder 1. punkt kun for den del af det lejede, der er udlejet til beboelse.

§ 23: Når det er nødvendigt, kan lejer kræve, at udlejer skal foretage indvendig vedligeholdelse, hvis udgiften kan afholdes af det beløb, der står på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2: Hvis der er et stort overskydende beløb på vedligeholdelseskontoen, kan lejer kræve, at beløbet benyttes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden.

Stk. 3: Hvis enten lejer eller udlejer har opsagt lejeaftalen, kan lejeren ikke gøre brug af bestemmelserne i stk. 1 og stk. 2.

Stk. 4: Ved genudlejning af lejemålet skal udlejer oplyse den nye lejer om, hvor mange penge der er til rådighed til vedligeholdelse.

Lejerens brug af det lejede

Kapitlet omhandler lejers pligt til at behandle det lejede ansvarligt. Det fremgår blandt andet, hvilken opførsel der kan forventes af lejer, dennes husstand og gæster. Til sidst i kapitlet fremgår hvilken adgang lejer har til at foretage ændringer af det lejede.

§ 25: Lejer skal behandle lejemålet og dets tilbehør på en ordentlig og ansvarsfuld måde.

Stk. 2: Lejer er erstatningsansvarlig for skader forvoldt på en uansvarlig måde af lejer selv, dennes husstand eller lejers gæster.

Stk. 3: Skader skal meldes til udlejer hurtigst muligt. Hvis skaden kræver udbedring straks, skal udlejer orienteres med det samme.

§ 26: Lejer må kun benytte det lejede efter lejekontrakten. Anden benyttelse kræver udlejers accept.

Stk. 2: Lejer må ikke overlade brugen af lejemålet helt eller delvist til andre end lejers husstand. Udlån til andre kræver udlejers accept, medmindre der er tale om fremleje efter §§ 69 og 70.

§ 27: Udlejer har ansvar for, at husordenen bliver overholdt i ejendommen. Udlejer kan om fornødent opsige lejere, der ikke overholder husordenen.

Stk. 2: Lejer skal overholde husordenen og andre almindelige ordensregler.

Stk. 3: Det er lejers ansvar, at dennes gæster ligeledes overholder husordenen og andre almindelige ordensregler.

§ 28: Lejer må som udgangspunkt ikke foretage ændringer i indretningen af lejemålet uden udlejers tilladelse.

§ 29: Lejeren må foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre det belaster lejemålet. Udlejer skal meddeles inden installationen foretages.

Særlige installationer følger af bestemmelserne i § 29, stk. 2-9:

Radio- og fjernsynsantenne, jf. stk. 2-8

Installation af hjælpemidler, jf. stk. 9

Stk. 10: Lejer er erstatningsansvarlig for skader forvoldt ved sædvanlige installationer, som er foretaget af lejer. Udlejer kan kræve forsikring eller anden nødvendig sikkerhed.

Betaling af leje

Kapitel 6 omhandler det beløb, som kan forlanges, når man indgår en lejeaftale.

§ 34: Udlejer må ikke kræve mere end 3 måneders forudbetalt husleje eksklusiv forbrug og 3 måneders depositum eksklusiv forbrug. Samlet maksimum 6 måneders husleje.

Stk. 3: Hvis der er huslejestigning, må udlejer også regulere forudbetalt husleje og depositum, så det igen svarer til huslejen.

Denne regel kan ikke ændres til ulempe for lejer, og udlejer kan blive straffet med bøde eller fængsel, hvis dette sker.

Betaling af vand, varme m.m.

Et af de større og mere komplekse kapitler i lejeloven. Omhandler reglerne for forbrugsregnskaber, opgørelse og fordeling af disse, klagemuligheder og hvilke parametre udlejer kan fordele udgifterne på. Regulerer kravene om acontobeløb og betaling.

§ 36: Udlejer kan kræve penge for vand og varme, såfremt udlejer i henhold til lejekontrakten leverer dette.

§ 37: Forbrugsregnskaber for varme og opvarmning af vand, køling og vand skal udfærdiges separat.

Stk. 6: Hvis en udgift, der har indgået i lejen, fremover skal indgå i et regnskab, nedsættes huslejen med det beløb, som det var svarende til i huslejen.

§ 38: Regnskabet skal indeholde, hvad lejeren betaler til, og hvad andelen af den samlede udgift er. Der skal ligeledes være klagemulighed.

§ 40: Udgifterne til varme skal fordeles efter egnede varmefordelingsmålere, bruttoetagearealet eller rumfang. Udgifter til vand skal fordeles efter egnede forbrugsmålere eller antal og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

§ 41: Udlejer, et flertal af lejere eller beboerrepræsentanterne kan kræve, at fordeling fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere.

§43: Udlejer skal aflevere forbrugsregnskabet senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.

§ 45: Lejer kan gøre skriftlig indsigelse mod forbrugsregnskaber i op til 6 uger efter modtagelse. Indsigelsen skal indeholde oplysninger om, hvilke punkter i regnskabet lejer ikke accepterer. Hvis man vælger at klage, skal udlejer indbringe sagen for huslejeævnet, hvis han ønsker at fastholde kravet.

§ 45a: Hvis man har betalt for lidt i aconto, har udlejer ret til at kræve tilbagebetaling.

Stk. 2: Hvis lejer har betalt for meget, har lejer ret til at få dette retur.

Ændring af lejevilkår

Regulering af husleje, både hvilke formkrav der er og indsigelsesmuligheder. Det fremgår både, hvis lejen er for høj, eller hvis den er for lav.

§ 48: Lejeforhøjelser skal varsles med 3 måneder.

Stk. 2: Det skal fremsættes skriftligt og indeholde mulighed for at klage. Der skal være en saglig begrundelse for huslejestigning, og hvor stor den er. Hvis dette ikke fremgår, er kravet ikke gyldigt.

Stk. 3: Lejeren skal skriftligt fremsætte sin indsigelse mod huslejestigning senest 6 uger efter, varslingen er kommet frem til ham. Hvis lejer vælger at påklage stigningen, skal udlejer gå videre til huslejenævnet, hvis han stadig ønsker at gøre kravet gældende.

§ 49: Er lejen for høj i forhold til, hvad man burde tage, kan lejeren få sat huslejen ned til et passende niveau.

Stk. 3: Hvis lejen nedsættes, kan lejeren forlange den for meget betalte husleje tilbage.

Stk. 4: Kravet skal indgives indenfor 1 år efter, at den første husleje bliver betalt, for at lejer skal kunne få leje tilbagebetalt. Hvis klagen indbringes efter mere end et år, kan lejer ikke få tilbagebetalt leje med tilbagevirkende kraft.

Udlejerens adgang til det lejede

Et vigtigt punkt i lejeloven er udlejers ret til at få adgang til lejemålet. Retspraksis er meget klar og derfor ikke fyldt med paragraffer, da udlejers spillerum er stærkt begrænset.

§ 54: Udlejer eller udlejers stedfortræder (fx administrator, vicevært) har kun ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, hvis det er krævet af nødvendighed.

§ 55: Udlejer kan med minimum 6 ugers varsel lave arbejde i lejemålet, hvis det ikke er af større karakter.

Stk. 2: Ved større arbejde kan lejer kræve 3 måneders varsel.

Stk. 3: Hvis der er ting, der er gået i stykker, som skal ordnes med det samme, må udlejer indtræde i lejemålet uden varsel.

§ 56: Tingene skal altid ordnes hurtigst muligt og til mindst mulig gene for lejer.

§ 57: Reglerne i §§ 55 og 56 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Forbedringer m.m.

Kapitel 10 handler primært omhandler udlejers rettigheder, både hvad angår husleje og huslejestigninger. Der står blandt andet at udlejer, i tilfælde hvor vedkommende renoverer lejemålet, kan forhøje huslejen.

Kapitlet omhandler også retten til at gennemføre lejeforhøjelse, hvilket kræver 3 måneders varsel. En lejeforhøjelse skal fremsættes skriftlig og indeholde en saglig grund til lejeforhøjelsen. Der skal også være en indsigelsesmulighed. Hvis de førnævnte ting ikke er overholdt er lejeforhøjelsen ikke gyldig.

Beboerrepræsentation

Kapitlet omhandler lejernes ret til at have en beboerrepræsentation. Blandt andet fremgår det at i ejendomme med mindst 6 lejemål, har lejere ret til at vælge beboerrepræsentanter, som et (forhandlings)led mellem lejere og udlejere.

Hvis der er valgt en beboerrepræsentation kan et beboermøde eksempelvis vedtage en husorden (udlejer kan dog modsætte sig den, hvis vedkommende har saglig grund til det).

Fremleje af lejemål m.m.

Konkrete regler for det at fremleje - både selve lejemålet eller blot enkelte værelser. Det indeholder formkrav til udlejning, hvad udlejers rettigheder er og bytteregler mellem lejere.

§ 69: Lejer har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Antallet af personer boende i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2: Udlejer skal modsætte sig fremleje, hvis lejligheden bliver beboet med mere end 2 pr. rum.

Stk. 3: Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og udlejer skal modtage en kopi af denne inden fremlejens begyndelse.

§ 70: Lejer har mulighed for at fremleje sin lejlighed i op til 2 år, hvis lejers fravær er midlertidig og med god grund. Dette kan blandt andet være: sygdom, forretningsrejse, studieophold osv.

Stk. 2: Udlejer kan modsætte sig fremlejen, hvis 1) ejendommen har færre end 13 lejligheder, 2) antallet af personer i lejligheden overstiger antal af beboelsesrum eller 3) udlejeren har rimelig grund.

Stk. 3: Udlejer skal modsætte sig fremleje, hvis lejligheden bliver beboet med mere end 2 pr. rum

Stk. 4: Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og udlejer skal modtage en kopi af denne inden fremlejens begyndelse.

§ 71: Lejer har ansvaret for skader forvoldt af fremlejetager.

Stk. 2: Lejer har ansvaret for at fremlejetager overholder husorden.

Stk. 3: Lejer har ansvaret for skader forvoldt som følge af installationer foretaget af fremlejetager, se også § 29.

§ 72: Lejer må ikke uden ægtefællens accept foretage fremleje, hvis boligen derefter ikke længere kan tjene til fælles bolig/virksomhed.

§ 75: Ved lejers død har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2: Dør lejeren uden at efterlade sig en ægtefælle, kan en person, der har boet på husstanden i minimum 2 år, fortsætte lejemålet.

Stk. 4: Ved lejers død, kan dødsboet såvel som udlejer opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selvom lejeforholdet er tidsbestemt, eller der er aftalt længere opsigelsesperiode.

§ 77: Hvis lejerne skal skilles eller separeres, har den ene part ret til at fortsætte lejemålet. Hvis nødvendigt afgøres dette ved bevilling eller dom.

§ 77 a: Hvis lejerne ophæver deres samliv, og de har boet sammen i lejemålet i minimum 2 år, har den ene part ret til at blive i lejemålet.

Opsigelse

Regulerer hvilke opsigelsesmuligheder der er for begge parter. Både som lejer, men også hvis udlejer vil overtage lejemålet. Der er en uddybelse i dette kapitel omkring, hvilke specielle regler udlejer skal gøre brug af, før denne kan sætte en lejer ud af sit lejemål. Indeholder også betingelser for dette.

§ 80: Hvis lejemålet er tidsbegrænset, behøver der ikke gives en opsigelse ved udløb af denne periode. En tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig, medmindre andet fremgår af lejeaftalen.

Stk. 2: Bebor lejeren stadig lejemålet efter tidsbegrænsningens udløb, fortsætter lejemålet som tidsubegrænset.

Stk. 3: Tidsbegrænsningen skal være sagligt begrundet i udlejers forhold. En saglig begrundelse kan være, at udlejer ikke selv kan bebo boligen på grund af uddannelse, tjeneste eller alvorlig sygdom i perioden. Det er desuden en betingelse, at udlejer skal bebo boligen efter tidsbegrænsningens udløb. Tidsbegrænsningen kan forlænges, hvis udlejers forhold ændres. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke finder udlejers forhold sagligt begrundet.

§ 81: Lejer kan til enhver tid opsige lejeforhold, der ikke er tidsbegrænsede.

Stk. 2: Lejer skal have ægtefællens samtykke til at opsige lejeformål om familiens bolig eller lejemål, der er tilknyttet ægtefællens virksomhed.

§ 82: Udlejeren kan opsige lejeforhold om:

Enkelte værelser, der er en del af udlejerens bolig. Opsigelsesvarslet er min. 1 måned.

Beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejeren bor i det ene. Opsigelsesvarslet er min. 1 år.

Ejerbolig eller andelsbolig, når udlejer selv ønsker at bebo boligen. Udlejer kan kun opsige lejeforholdet, hvis udlejer ejede boligen ved lejeaftalens indgåelse. Opsigelsesvarslet er min 1 år.

§ 83: Denne paragraf nævner alle de tilfælde, der kan begrunde opsigelse for lejeforhold, der ikke er nævnt i § 82.

§ 84: Ved opsigelse af lejer i lejemål er der følgende begrænsninger:

Udlejer skal selv ville bebo lejemålet

Opsigelsen skal være rimelig fra både lejers og udlejers side

§ 86: Opsiger lejer skal der varsles 3 måneder i forvejen.

Stk. 3: Fraflytter lejer uberettiget, har udlejer pligt til at forsøge at genudleje lejemålet i de 3 måneder. Formår udlejer at finde en ny lejer, kan udlejer ikke kræve betaling herefter.

§ 87: Hvis udlejer vil opsige lejeren, skal opsigelsen være skriftlig. Den skal ligeledes indeholde en saglig begrundelse. Der skal desuden oplyses om klagemuligheder. Hvis disse ting ikke indgår i opsigelsen, er den ikke gyldig. Hvis udlejeren ikke har accepteret, at kommunikation kan foregå digitalt, så skal det foregå over brev.

Stk. 2: Hvis lejer ikke vil godkende opsigelsen, skal lejer fremsætte en skriftlig indsigelse indenfor 6 uger. Udlejer skal herefter tage sagen for boligretten, hvis han vil fastholde opsigelsen.

Udlejers ret til ophævelse

Indeholder samtlige opsigelsesgrundlag for udlejer, og hvad der kræves af udlejer, hvis han vil gøre brug af dette. Kapitlet omhandler de forskellige måder, som lejer kan misligholde sin kontrakt med.

§ 93: Udlejeren kan ophæve lejeaftalen, hvis lejer bl.a.:

  • Ikke betaler leje rettidigt

  • Benytter lejemålet til andet end aftalt

  • Tilsidesætter god skik og orden

(Denne liste er ikke udtømmende og kan findes i fuld format i lejeloven)

Stk. 2: Hvis lejer ikke betaler rettidigt, skal udlejer tidligst efter den 3. hverdag afsende et påkrav til lejer, lejer har derefter 14 dage til betaling af leje.

§ 94: Hvis forholdene er under en vis bagatelgrænse, kan det ikke medføre opsigelse.

Stk. 2: Hvis forholdene er opsigelsesberettigede, men bringes i orden inden udlejer opsiger lejer, kan udlejer ikke ophæve lejeaftalen.

§ 95: Hvis udlejer ophæver lejeaftalen, har man som lejer pligt til at betale husleje og straks fraflytte. Hvis udlejer lider tab, kan lejer holdes erstatningsansvarlig for dette.

Stk. 2: Udlejer har pligt til at forsøge at udleje lejemålet hurtigst muligt. Hvad han indtjener på dette, eller hvad han burde indtjene, skal fratrækkes hans krav overfor lejeren.

Fraflytning

Kapitel 15 er det vigtigste område i lejeloven, da det er her, folk mister flest penge. Kapitlet regulerer, hvilke formkrav en lejer kan kræve af sin udlejer. Der er krav til rapport, tidsfrister, og hvordan kravene skal gøres gældende, før de er gyldige.

§ 97: Når lejemålet er opsagt, har man som lejer pligt til at fremvise lejemålet 2 timer hver anden hverdag. Fremvisningerne kan også ordnes af udlejer, hvis lejer ikke har mulighed for dette.

Stk. 2: Udlejer har ret til at få oplyst lejers nye adresse 8 dage før fraflytning af lejemålet.

§ 98: Lejeren skal aflevere lejemålet som “Normalistandsat”, hvilket betyder, at man ikke skal levere det i bedre stand, end da man overtog det. Udlejer kan derfor ikke forvente bedre stand end ved indflytning, grundet slid og ælde.

Stk. 2: Udlejer kan ikke gøre krav gældende, som er givet til lejer 2 uger efter flyttesynet eller senere end på dagen, hvis både lejer og udlejer skriver under på fraflytningsrapporten. Udgifter, som ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, kan ikke afkræves af lejer. Dette kan dog ske, hvis lejer har handlet svigagtigt, eller det ikke kan opdages ved normalt gennemsyn.

Stk. 3: Hvis udlejer lejer mere end 1 lejemål ud, skal udlejer indkalde lejer skriftligt til syn senest 2 uger efter, udlejer er bekendt med, at man er fraflyttet. Det skal ske med minimum 1 uges varsling. Dog kan lejer og udlejer godt selv aftale en kortere frist.

Stk. 4: Udlejer har pligt til at udarbejde en fraflytningsrapport ved synet. Den skal afleveres MED DET SAMME, hvis begge parter er til stede, og lejer underskriver rapporten. Hvis lejer ikke er til stede eller nægter at skrive under på denne rapport, skal den være modtaget af lejer senest 2 uger efter fraflytningssynet.

Stk. 5: Hvis stk. 3 og stk. 4 ikke er overholdt, kan udlejer ikke få sit krav gennemført, og lejer hæfter derfor ikke for noget.

§ 99: Forbedringer som lejer har foretaget på lejemålet, må kun fjernes, hvis lejer bringer lejemålet i samme stand, som han overtog det.