LejelovenMenu

Disse fejl begår private udlejere oftest

Lejeloven, og de til tider komplicerede paragraffer, kan være svære at navigere i. Det er derfor nemt at begå fejl, når man vil udleje en bolig. Her på siden kan du se typiske fejl, som udlejere begår. På denne måde kan du være opmærksom på disse faldgruber, så du undgår at begå de samme fejl.

1. Sætter huslejen for højt

Mange udlejere tror, at de må fastsætte huslejen til et beløb, der svarer til deres egne udgifter, men så enkelt er det desværre ikke. Reglerne for fastsættelsen af husleje er komplekse og vigtige at sætte sig ind i. Hvis du opkræver en for høj husleje, kan du blandt andet blive pålagt at tilbagebetale beløbet, som har været for højt, med tilbagevirkende kraft. Læs mere om fastsættelse af husleje her. Vil du gerne være på den sikre side, kan du søge om en forhåndsgodkendelse af din husleje ved Huslejenævnet for 526 kr (2021).

2. Glemmer at skrive en huslejestigning ind i lejekontrakten

Det er en god idé at lade huslejen stige i takt med samfundets udvikling. Den årlige huslejestigning, hvor man lader huslejen stige i takt med samfundsøkonomien, er kun gyldig, hvis den er angivet i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår. En regulering af huslejen, skal ske efter nettoprisindekset og kan kun reguleres én gang årligt.

Et uddrag fra en lejekontrakts § 11 med et eksempel på regulering efter nettoprisindekset kan se ud som følgende:

Fra og med den 1. januar 2017 vil lejen være at forhøje med stigningerne i nettoprisindekset på følgende måde: Hvert år den 1. januar det efterfølgende år fra indflytningen forhøjes den hvert år den 31. december året for gældende årlige leje i overensstemmelse med den procentvise stigning i nettoprisindekset fra juli måned det foregående år til juli måned forud for reguleringstidspunktet. Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.

Den forhøjede årsleje beregnes således efter følgende princip:

Årslejen pr. 31 dec. 2017 x nettoprisindekset juli 2017
------------------------------------------------------- = ny årlig leje
              Nettoprisindekset juli 2016

Læs mere om de forskellige typer af huslejestigninger og nettoprisindekset her.

3. Lader lejer flytte ind før lejekontrakten er underskrevet

Uden en gyldigt underskrevet lejekontrakt er lejeforholdet kun underlagt lejelovens almindelige regler. Det betyder blandt andet, at der ikke er nogen slutdato for, hvornår lejemålet ophører, at du ikke kan kræve, at lejer eksempelvis rydder vejen for sne og at det kan være svært at forbyde lejer at holde husdyr. Det er derfor vigtigt, at du ikke lader lejer flytte ind, før kontrakten er underskrevet, hvis du ønsker at have en indflydelse på lejeforholdet og de vilkår, som har betydning for lejeforholdet.

4. Tager ikke billeder af lejemålet ved lejers indflytning

Du bør tage billeder af lejemålet ved lejers indflytning, så du kan dokumentere, hvilken stand lejemålet var i, da lejer overtog det. Dette er særligt vigtigt i forhold til at kunne dokumentere krav i forbindelse med lejerens fraflytning. Dokumentationen kan også blive vigtig i tilfælde af, at lejeren ikke overholder sin pligt til at vedligeholde lejemålet, hvis denne pligt er pålagt lejer i kontraktens § 8 om vedligeholdelse.

5. Tidsbegrænsning af lejeperiode uden gyldig grund

Det kræver en saglig begrundelse at tidsbegrænse et lejemål. En saglig begrundelse er eksempelvis:

  • Hvis du skal udstationeres i privat virksomhed eller militæret
  • Hvis du er ramt af længerevarende sygdom
  • Hvis du selv ønsker at flytte ind i boligen ved lejeperiodens udløb (og det er selvfølgelig et krav, at du rent faktisk flytter ind)
  • Hvis der foreligger en konkret og gennemgående plan for ombygning af lejemålet efter periodens ophør

Ved tvivl eller konflikt vurderer Boligretten, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet. Hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet, gælder lejelovens almindelige opsigelsesregler, der gør det vanskeligt for udlejer at opsige lejer. Læs mere om tidsbegrænset leje her.

6. Lader lejer blive boende efter udløbet af tidsbegrænset lejekontrakt

Nogle udlejere begår den fejl, at de lader lejer blive boende, efter tidsbegrænsningen af lejekontrakten er udløbet, uden at lave en ny kontrakt. Hvis lejeren bliver boende i boligen i mere end 1 måned efter tidsbegrænsningen af lejekontrakten er udløbet, bortfalder tidsbegrænsningen. Det får den praktiske betydning, at lejer fortsat kan bo i lejemålet på ubegrænset tidsvilkår. Du skal derfor opfordre lejer til at flytte, hvis du ikke ønsker, at vedkommende skal blive boende. En anden konsekvens er, at din lejer ikke længere har en gyldig lejekontrakt efter den forhenværende kontrakts tidsbegrænsning er udløbet. Lejer skal derfor alene følge lejelovens almindelige regler. Intet af det, som har været aftalt i den forældede lejekontrakt, er altså gældende længere. Samlet set er det vigtigt ikke at lade lejer blive boende efter udløbet af lejekontrakten, da lejer ellers bliver boende tidsubegrænset på lejelovens vilkår.

7. Fremsætter ved udflytning for sent krav til istandsættelse

Hvis du lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal din lejer allerede ved fraflytningssynet have en rapport med de krav, du gør gældende. Hvis lejer ikke er til stede ved synet eller nægter at underskrive rapporten, skal lejer modtage den senest 14 dage efter synet. Overskrider du denne frist, kan du ikke kræve, at lejer betaler noget for istandsættelsen, og det er derfor vigtigt, at du fremsætter kravene rettidigt. Du kan dog kræve, at lejer betaler for istandsættelsen, selvom du ikke har fremsat et krav i rette tid, hvis det pågældende ikke kunne konstateres ved sædvanlig opmærksomhed, eller hvis lejer har forsøgt at snyde ved eksempelvis at skjule noget.

8. Opsiger uden gyldig grund

Mange udlejere tror, at de kan opsige lejer uden grund, ligesom lejer ikke behøver en grund til at opsige lejeforholdet. Situationen er imidlertid den, at det kræver en gyldig grund, efter lejelovens bestemmelser, for at udlejer kan opsige lejeren.

Du kan opsige din lejer, hvis:

  • Du selv ønsker at bo i boligen. Din lejer har krav på et års opsigelse, og det er en betingelse, at du selv personligt flytter ind i lejemålet, når lejer er fraflyttet.
  • Hvis nedrivning eller ombygning af ejendommen gør det nødvendigt at flytte. Din lejer har krav på tre måneders opsigelse. Du skal dog tilbyde lejer at leje boligen igen, hvis der efter genopførsel eller ombygning foretages udlejning igen.
  • Hvis lejeren forsømmer lejemålet eller overtræder ordensreglerne for ejendommen. I sådan et tilfælde skal du først minde din lejer om at rette op på sin adfærd, og det er normalt nødvendigt at advare sin lejer flere gange, før en opsigelse med denne grund er gyldig.

Opsigelsesvarslerne som er angivet i lejelovgivningen, kan ikke fraviges, selvom du skriver en kortere varsel i kontrakten. Hvis der er tale om udlejning af et værelse eller dele af den bolig, som du selv bor i, er reglerne for opsigelse dog mere lempelige, og lejer kan her opsiges med kun én måneds varsel.

Læs mere om opsigelse af lejere her.

9. Tillader husdyr uden at skrive begrænsninger ind i lejekontrakten

Et kryds i “Ja” til husdyr i lejekontraktens § 10 er et ja til et ubegrænset antal af husdyr og til alle typer af husdyr. Du skal derfor huske at angive begrænsninger i lejekontraktens § 11, hvis du vil præcisere antallet, og hvilke husdyr der er tilladt. Det kan eksempelvis være: “Der må holdes 1 kat eller 1 hund”.