Disse fejl begår private udlejere oftest

Det er nemt at begå fejl, når man som udlejer vil leje sin bolig ud, for lejeloven og alle dens til tider meget komplekse paragraffer er svære at manøvrere i. Her på siden kan du se de typiske fejl, som udlejere begår. Læs med, så du undgår at begå de samme fejl.

1. Sætter huslejen for højt

Mange udlejere tror, at de må tage den husleje, der svarer til deres egne udgifter, men så let er det desværre ikke. Reglerne for fastsættelsen af husleje er komplekse og ikke desto mindre vigtige at sætte sig ind i. Læs mere om fastsættelse af husleje her. Du kan søge om en forhåndsgodkendelse af din husleje ved Huslejenævnet for 511 kr.

2. Glemmer at skrive huslejestigning ind i lejekontrakten

Det er en god idé at lade huslejen stige i takt med samfundet generelt, men den årlige huslejestigning, hvor man lader huslejen stige tilsvarende som samfundsøkonomien, er kun gyldig, hvis den er angivet i lejekontraktens § 11. Reguleringen af husleje skal ske efter nettoprisindekset og kan kun reguleres én gang årlig, og kun, hvis det er angivet i lejekontraktens § 11.

Uddrag fra en lejekontrakts § 11. Særlige vilkår:

Fra og med den 1. januar 2017 vil lejen være at forhøje med stigningerne i nettoprisindekset på følgende måde: Hvert år den 1. januar det efterfølgende år fra indflytningen forhøjes den hvert år den 31. december året for gældende årlige leje i overensstemmelse med den procentvise stigning i nettoprisindekset fra juli måned det foregående år til juli måned forud for reguleringstidspunktet. Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.

Den forhøjede årsleje beregnes således efter følgende princip:

Årslejen pr. 31 dec. 2017 x nettoprisindekset juli 2017
------------------------------------------------------- = ny årlig leje
              Nettoprisindekset juli 2016

Læs mere om de forskellige typer af huslejestigninger og nettoprisindekset her

3. Lader lejer flytte ind før lejekontrakten er underskrevet

Du må aldrig lade lejer flytte ind, før I har underskrevet en lejekontrakt. Uden en gyldig lejekontrakt bor din lejer nemlig under lejelovens almindelige regler. Det betyder blandt andet, at der ikke er nogen slutdato for, hvornår lejemålet ophører, at du ikke kan kræve at lejer eksempelvis slår græs, klipper hæk eller rydder vejen for sne, og at det eksempelvis kan være svært at forbyde lejer at holde husdyr.

4. Tager ikke billeder af lejemål ved lejers indflytning

Du bør tage billeder af lejemålet inden lejers indflytning, så du kan dokumentere, hvilken stand lejemålet var i ved lejers overtagelse. Dette er særligt vigtigt i forhold til at kunne dokumentere krav i forbindelse med udflytning eller i tilfælde af, at lejer misligholder sin vedligeholdelsespligt.

5. Tidsbegrænser lejeperiode uden gyldig grund

Det kræver en saglig begrundelse at tidsbegrænse et lejemål. En saglig begrundelse er f.eks:

  • Hvis du skal udstationeres i privat virksomhed eller militæret
  • Hvis der er sygdom blandt dine nærmeste, eller du selv er syg
  • Hvis du selv ønsker at flytte ind i boligen ved lejeperiodens udløb (og det er selvfølgelig et krav, at du rent faktisk flytter ind)
  • Hvis der foreligger en konkret og gennemgående plan for ombygning af lejemålet efter periodens ophør.

Ved tvivl/konflikt vurderer Boligretten om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet. Hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet, gælder lejelovens almindelige opsigelsesregler, der gør det vanskeligt for udlejer at opsige lejer. Læs mere om tidsbegrænset leje her.

6. Lader lejer blive boende efter kontraktudløb ved tidsbegrænset leje  

Nogle udlejere begår den fejl, at de lader lejer blive boende efter kontraktudløb ved tidsbegrænset leje uden at lave en ny kontrakt. Hvis lejeren bor i boligen i mere end 1 måned efter kontraktudløb, bortfalder tidsbegrænsningen. Det betyder, at man som udlejer mister retten til at smide lejer ud og uden en gyldig lejekontrakt, bor din lejer under lejelovens almindelige regler. Intet af det, som har været aftalt i den forældede lejekontrakt er altså gældende længere. Lad derfor aldrig lejer blive boende, hvis lejekontrakten er udløbet.

Lejeloven § 80 stk. 2: Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning“  

7. Fremsætter ved udflytning for sent krav til istandsættelse

Hvis du lejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal din lejer allerede ved fraflytningssynet have en rapport med de krav, du gør gældende (hvis lejer ikke er til stede ved synet eller nægter at underskrive, skal lejer modtage den senest 14 dage efter). Det er derfor vigtigt du fremsætter kravene rettidigt. Overskrider du denne frist, kan du ikke kræve, at lejer betaler noget for istandsættelsen Medmindre der er tale om forhold, der ikke kunne konstateres ved almindeligt agtpågivenhed, eller lejer har handlet svigagtigt.

8. Opsiger udlejer uden gyldig grund

Mange udlejere tror, at de kan opsige lejer uden grund, men det er ikke tilfældet. Det kræver en gyldig grund, og dem er der faktisk ret få af.

Du kan kun opsige din lejer, hvis:

  • Du selv ønsker at bo i boligen. Din lejer har krav på et års opsigelse, og det er en betingelse, at du selv personligt flytter ind i lejemålet, når lejer er fraflyttet.

  • Hvis nedrivning eller ombygning af ejendommen gør det nødvendigt at flytte. Din lejer har krav på tre måneders opsigelse.

    Du skal dog tilbyde lejer at leje boligen igen, hvis der efter genopførsel eller ombygning foretages udlejning igen. Du skal være opmærksom på, at du ikke kan bruge nedrivning eller ombygning som årsag, hvis du efterfølgende selv ønsker at bo i boligen.

  • Hvis lejeren misligholder lejemålet eller overtræder ordensreglerne for ejendommen. I sådan et tilfælde skal du først minde din lejer om at rette op på sin adfærd, og det er normalt nødvendigt at advare sin lejer flere gange, før en opsigelse med denne grund er gyldig.

    Opsigelsesvarslerne kan ikke omgås, selvom du skriver en kortere varsel i kontrakten. Hvis der er tale om udlejning af et værelse eller dele af den bolig, som du selv bor i, er reglerne for opsigelse dog mere lempelige, og lejer kan her opsiges med kun én måneds varsel.

Læs mere om opsigelse af lejere her

9. Tillader husdyr uden at skrive begrænsninger ind i lejekontrakten

Et kryds i “Ja” til husdyr i lejekontrakten, er et ja til et ubegrænset antal af husdyr og til alle typer af husdyr, hvis du ikke skriver begrænsninger i lejekontraktens § 11. Så husk at angive begrænsninger. Det kan eksempelvis være: “Der må holdes 1 kat eller 1 hund”.