Vedligeholdelse - indvendig og udvendig vedligeholdelsespligt

Hvordan er reglerne for vedligeholdelse? Hvem skal vedligeholde hvad? Hvordan pålægger du lejer dele af vedligeholdelsen, og hvilke udlejere skal lave den obligatoriske 10 årige vedligeholdelsesplan? Det finder du svaret på her:

Vedligeholdelse betyder, at man opretholder det lejede i den aftalte stand. Vedligeholdelse omfatter ikke hændelige forringelser som slid og ælde. Det omfatter heller ikke udbedring af skader, der skyldes din eller lejers uagtsomme eller forsætlige handlinger. Er lejer ved forkert brug kommet til at ødelægge et komfur, som du har vedligeholdelsespligten for, skal lejer selv betale for reparation eller en eventuel udskiftning. Omvendt gælder det, hvis du ødelægger noget, som lejer har vedligeholdelsespligten for.

Vedligeholdelse jf. lejeloven

Du er som udlejer jf. lejelovens almindelige bestemmelser pålagt både den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt – med undtagelse af vedligeholdelse og fornøden fornyelse af lås og nøgler (denne er tildelt lejer). Lejelovens regler om hvem der har vedligeholdelsespligten gælder dog kun, hvis andet ikke er aftalt i lejekontrakten mellem lejer og udlejer.

Tildeling af indvendige vedligeholdelsespligt til lejer

I lejekontraktens § 8 - vedligeholdelse skal det angives om det er lejer eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Det aftales typisk, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Særligt for lejemål underlagt B-ordning

Har du valgt, at lejemål er underlagt B-ordningen, som betyder, at lejer overtager lejemålet, uden at det er normalistandsat, har du den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette er ufravigeligt. Du har i den situation pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto, som du løbende skal indbetale penge til. Lige nu (2018) - skal den årlige indbetaling til vedligeholdelseskontoen være, hvad der svarer til 45 kr. pr kvm bruttoetageareal. Beløbet reguleres én gang om året.

Du skal én gang om året oplyse lejer, hvad der står på vedligeholdelseskontoen.

Står der mere, end hvad der svarer til 3 års indbetalinger, kan lejer kræve, at det “overskydende” beløb bruges på anden vedligeholdelse, der vurderes som rimeligt og hensigtsmæssigt at foretage, men kun såfremt boligens vægge, lofter og træværk fremstår vel vedligeholdt.

Nogle lejere tror, at en eventuel vedligeholdelseskonto kan bruges til at dække udgifter i forbindelse med deres fraflytning fra lejemålet. Dette er dog ikke tilfældet, da kontoen overgår til den nye lejer ved den gamle lejers fraflytning

Tildeling af udvendig vedligeholdelsespligt til lejer

Det kan i lejekontraktens § 8 om vedligeholdelse IKKE aftales, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. Det skal i stedet angives i lejekontraktens § 11. Den udvendige vedligeholdelsespligt omfatter vedligeholdelse af alt andet end den indvendige vedligeholdelse.

Hvorvidt den udvendige vedligeholdelse kan pålægges lejer afhænger af, om boligreguleringsloven er gældende i kommunen. Hvis den er det, vil du ikke kunne pålægge lejer andet end indvendig vedligeholdelse med undtagelse af vedligeholdelse af en tilhørende have.

Hvis udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt

Det er typisk udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Er du pålagt den, skal du holde ejendommen og lejemålet forsvarligt ved lige og betale alle udgifter hertil. Husk på at alt hvad der ikke kan kategoriseres som indvendig vedligeholdelse - dvs. hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve - hører under den udvendige vedligeholdelsespligt. Den udvendige vedligeholdelsespligt gælder altså både elementer i- og uden for lejemålet. Den udvendige vedligeholdelsespligt gælder derfor alt fra reparation af køkkenbord og døre til forsyning med lys, gas, vand og varme samt vedligeholdelse af adgangsveje til lejemålet - herunder fortov, gård eller lignende.

Du har ikke pligt til at oprette en udvendig vedligeholdelseskonto, men du har pligt til at sætte et, i loven, fastsat beløb af til udvendig vedligeholdelse, HVIS lejemålet ligger i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder, og der er tale om en privat udlejningsejendom med mindst 7 lejemål.

Den obligatoriske vedligeholdelsesplan

Den obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplan gælder for lejemål i kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, hvor der er tale om en privat udlejningsejendom med mindst 7 lejemål.

Udlejere af disse skal hvert år inden d. 1 juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-års periode. Du kan læse mere om den obligatoriske vedligeholdelsesplan her.