LejelovenMenu

Inden du udlejer din bolig

Vil du udleje din bolig, er der nogle centrale ting, som har stor betydning for hvilke regler, der gælder for udlejningen af det konkrete lejemål. Læs med her.

Inden du lejer din bolig ud, er det vigtigt at orientere dig om, hvorvidt boligen ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune. Det er også vigtigt at have styr på, hvornår boligen er opført, hvilken type bolig det er og om den ligger i en større ejendom. Disse ting har nemlig betydning for, hvilke regler der gælder for udlejningen af boligen. Når du først har dannet dig et overblik over de forskellige omstændigheder, bliver det også nemmere for dig at navigere i indholdet af lejeloven, og vores artikler, i forhold til hvilke love og regler, der gælder eller kan fraviges ved din konkrete udlejningsbolig.

Er lejemålet beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune?

For privat udlejning er der to hovedlove, der gør sig gældende: lejeloven, som er en lovgivning om leje, og boligreguleringsloven, som er en lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Forskellen på de to love er, at boligreguleringsloven har nogle mere beskyttende regler for lejeren - særligt når det drejer sig om huslejefastsættelse. Lejeloven gælder i hele landet, hvorimod boligreguleringsloven kun gælder i nogle nærmere bestemte kommuner. Det er op til den enkelte kommune at beslutte, om boligreguleringsloven skal gælde eller ej. Boligreguleringsloven gælder for størstedelen af de private udlejningsboliger, da loven primært er indført i de større kommuner med privat udlejningsbyggeri og mangel på lejeboliger. Kommuner som har indført boligreguleringsloven, kaldes for regulerede kommuner, og de, der ikke har indført loven, kaldes for uregulerede kommuner. Nedenstående kommuner er de eneste, hvor boligreguleringsloven IKKE gælder. De er dermed uregulerede:

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Er lejemålet taget i brug før eller efter d. 31. december 1991?

Om boligen er taget i brug før eller efter d. 31. december 1991, har betydning for, om visse regler i forhold til huslejefastsættelse skal følges eller kan fraviges. En af de ting med væsentligst betydning er, at det kan være muligt at benytte reglerne om fri huslejefastsættelse, hvis boligen er taget i brug efter d. 31. december 1991. Reglerne om fri lejefastsættelse betyder, at du ikke behøver at fastsætte huslejen ud fra de almindelige principper om, at huslejen skal følge lejemålets værdi eller dine omkostninger i forbindelse med udlejningen af lejemålet. Du kan således fastsætte huslejen højere end sædvanligt uden at bekymre dig om, at lejer kan henvende sig til Huslejenævnet og få en huslejenedsættelse, fordi lejemålets værdi er lavere end den husleje, der betales. Du kan dog ikke fastsætte huslejen irrationelt højt. Er huslejen sat irrationelt højt, kan der nemlig godt ske en nedsættelse af huslejen, gennem Huslejenævnet, ud fra almindelige aftaleretlige principper. Det er vigtigt at have for øje, at det ikke er afklaret, præcist hvor meget højere end lejemålets værdi, du kan fastsætte huslejen, før det kan føre til en nedsættelse gennem en sag.

Ligger lejemålet i en større ejendom eller i en småejendom?

Hvis du vil leje din bolig ud, er det også relevant at have styr på, om lejemålet ligger i en større ejendom, eller i det der betegnes som en småejendom. Dette har blandt andet indflydelse på, hvordan du må fastsætte huslejen.

En større ejendom er en ejendom med mere end 6 beboelseslejemål.

En småejendom har 6 eller færre beboelseslejemål. Udlejede parcelhuse hører lovmæssigt under denne kategori.

Hvilken type lejemål er boligen?

Hvilken type lejemål, der er tale om, har også betydning for hvilke regler, der gælder for boligen. Man skelner i denne forbindelse mellem beboelseslejemål, enkelt- og klubværelser. Reglerne for beboelseslejemål og klubværelser er i hovedtræk ens, mens der er andre regler, som gælder for udlejning af enkeltværelser.

Et beboelseslejemål er et lejemål med et selvstændigt køkken og afløb. Lejemål der består af lejemål til både beboelse og erhverv, anses også som et beboelseslejemål, så længe at både beboelses- og erhvervsdelen hænger fysisk sammen. Parcelhuse til leje defineres også lovmæssigt som et beboelseslejemål.

Et enkeltværelse er, når du lejer et værelse ud, der er en del af din egen bolig. Det kan både være et værelse i en lejlighed eller i et hus, så længe du som udlejer selv bor der. I denne type lejemål deler man typisk køkken og bad med lejeren.

Et klubværelse er modsat et enkeltværelse, når lejemålet er et værelse, som ikke er en del af dit eget beboelseslejemål. Klubværelset kan udadtil minde meget om kollegieværelser, hvor man deler køkken og bad med andre beboere i ejendommen.