Kan du kræve huslejestigning?

Mange regler har indflydelse på, om du kan kræve en huslejestigning eller ej. Læs med her og få et overblik over tilfælde, hvor du kan kræve en huslejestigning, og hvordan den skal foretages:

1. Ved forbedringer af lejemålet

Hvis du gennemfører en forbedring af lejemålet, kan du forhøje huslejen, hvis forbedringen har medført, at lejemålets værdi øges væsentligt. Denne årsag til huslejestigning gælder både for lejemål, der kun er underlagt lejeloven - det vil sige lejemål i en ureguleret kommune, og lejemål, der også er underlagt boligreguleringsloven - det vil sige lejemål, der er beliggende i en reguleret kommune. Huslejeforhøjelsen skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Er der en vedligeholdelseskonto tilknyttet boligen, skal du dog bruge pengene på denne konto først. Kun hvis dette beløb ikke dækker hele forbedringen, er der grundlag for en huslejestigning på baggrund af det, du stadig ikke har fået dækket.

Der gælder forskellige varslingsprocedurer, afhængigt af om lejemålet ligger i en reguleret eller i en ureguleret kommune. Varslingsproceduren afhænger desuden også af, om der er en beboerrepræsentation eller i ejendommen eller ej. I de følgende underafsnit gennemgås varslingsprocedurerne for de forskellige typer af lejemål:

Lejemål i uregulerede kommuner

I lejemål, som er beliggende i uregulerede kommuner, kan du udføre forbedringerne uden at drøfte det med lejeren først. For en god ordens skyld anbefales det dog alligevel at gøre det. Forbedringsarbejdet skal varsles til lejer senest 3 måneder før, at det igangsættes. Er der kun tale om mindre forbedringer, hvor arbejdet ikke er til gene for lejer, kan du dog nøjes med at varsle lejer, mindst 6 uger før arbejdet igangsættes.

Selve huslejestigningen skal varsles skriftligt til lejer med mindst 3 måneders varsel. En huslejestigning kan dog tidligst få virkning fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført. Varslet skal beskrive årsagen til lejeforhøjelsen og indeholde beregningen af lejeforhøjelsen. Lejerens mulighed for at gøre indsigelse, hvis vedkommende er uenig, skal også fremgå af varslet. Ønsker lejer at gøre indsigelse mod huslejestigningen, skal det gøres inden for en frist på 6 uger. Herefter er du forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens frist er udløbet, hvis du stadig ønsker at gennemføre huslejestigningen.

Ejendomme i regulerede kommuner med beboerrepræsentation

I lejemål der er beliggende i regulerede kommuner, hvor der er en beboerrepræsentation i ejendommen, skal beboerrepræsentanterne først indkaldes til orientering om dine planer for forbedringsarbejdet. I de følgende underafsnit gennemgås hhv. varslet til beboerrepræsentanterne og lejeren.

Varsel til beboerrepræsentanterne

Senest 7 dage før varslet udsendes til alle lejere, skal beboerrepræsentanterne have besked om lejeforhøjelsen. Beboerrepræsentanterne bliver på denne måde informeret før de øvrige lejere. Du skal sammen med denne besked til beboerrepræsentanterne fremsende dem en kopi af den varsling, som senere skal udsendes til lejerne. Du skal også fremlægge det nuværende budget og det nye budget, hvortil du skal redegøre for ændringerne. I forbindelse med varslingsskrivelsen har beboerrepræsentanterne en frist på 3 uger til at give udtryk for deres holdning om forbedringerne. Beboerrepræsentanterne kan i denne sammenhæng forlange, at du fremsender supplerende oplysninger og dokumentation for udgifterne indenfor en frist på yderligere 3 uger. Hvis beboerrepræsentanterne indenfor 6 uger efter modtagelsen af varslingsskrivelsen eller det supplerende dokumentation har meddelt, at de ikke accepterer lejeforhøjelsen, har du 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du stadig ønsker at gennemføre lejeforhøjelsen.

Varsel til lejer

Huslejestigningen skal varsles skriftligt til lejeren med mindst 3 måneders varsel, og kan tidligst få virkning fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført. Varslet til lejerne skal indeholde en beskrivelse af lejeforhøjelsens størrelse, beregningen af den. Dertil skal lejerne også informeres om, at budgettet bag huslejeforhøjelsen er forelagt beboerrepræsentationen og deres eventuelle udtalelser hertil.

Lejemål i regulerede kommuner uden beboerrepræsentation

I lejemål i regulerede kommuner, uden en beboerrepræsentation tilknyttet ejendommen, skal du stadig fremsætte skriftligt krav om den ønskede lejeforhøjelse. Det gældende budget og det nye budget skal angives, hvorunder driftsudgifterne og driftsindtægterne skal specificeres. Kravet om huslejeforhøjelse skal også beskrive lejerens mulighed for at klage, hvis vedkommende ikke er enig i kravet. Hvis mindst ¼ af lejerne, som får forhøjet huslejen, har klaget indenfor 6 uger efter, at de har modtaget kravet om huslejeforhøjelse, skal du inden yderligere 6 uger indbringe det som sag for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker huslejestigningen gennemført.

2. Efter nettoprisindekset

Du kan også lade huslejen stige i takt med samfundets priser generelt. En sådan huslejeforhøjelse skal ske på baggrund af nettoprisindekset, som er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugervarer og tjenester i Danmark. Huslejen må reguleres efter nettoprisindekset én gang årligt. Kun for lejeaftaler indgået før d. 1. juli 2015 er en stigning efter det, der kaldes trappeleje, stadig gyldigt. For lejeaftaler indgået efter d. 1. juli 2015 er det en regulering efter nettoprisindekset, der skal anvendes.

Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, reguleres huslejen med den procentdel, som nettoprisindekset er steget med det seneste år. Er nettoprisindekset steget med 2 %, må du tilsvarende lade huslejen stige med 2 %. Bemærk dog, at du kun kan regulere efter nettoprisindekset, hvis du har angivet denne huslejeregulering i lejekontraktens § 11.

Et eksempel af en regulering efter nettoprisindekset fra en lejekontrakts § 11 kan se ud som følgende:

“Hvert år fra d. 1. januar, med virkning første gang fra året efter indflytning, forhøjes huslejen årligt d. 31. december i overensstemmelse med den procentvise stigning i nettoprisindekset. Forhøjelsen tager udgangspunkt i differencen fra juli måned det foregående år til juli måned forud for reguleringstidspunktet. Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.”

Den forhøjede årsleje beregnes således efter følgende princip:

Årslejen pr. 31 dec. 2017 x nettoprisindekset juli 2017
------------------------------------------------------- = ny årlig leje
              Nettoprisindekset juli 2016

Som det fremgår ovenfor, skal det også fremgå af kontrakten, hvilket tidspunkt der danner udgangspunkt for reguleringen, hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt og hvornår lejen første gang reguleres. Eftersom datoen for reguleringen på denne måde fremgår af lejekontrakten, er der intet krav om varsel, når huslejen årligt reguleres efter nettoprisindekset.

3. Ved stigende driftsudgifter

Du kan også forhøje huslejen som følge af stigende driftsomkostninger. Disse omkostninger omfatter eksempelvis skatter og afgifter til det offentlige, forsikringer, administration, renovering, vicevært, vand mm. En huslejestigning, som følge af stigende driftsomkostninger, skal varsles til lejer senest 3 måneder, før stigningen sker.

Særligt for skatter og afgifter

Der gælder nogle særlige regler for skatter og afgifter, da du som udlejer ikke kan forudse disse udgifter fra det offentlige. Denne form for lejeforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel med virkning fra det tidspunkt, udgiften er blevet pålagt ejendommen. Det er dog en forudsætning for dette, at kravet om lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter tidspunktet, hvor ejendommen blev pålagt udgiften. Hvis skatter og afgifter for ejendommen stiger, kan du altså på denne måde lade huslejen stige tilsvarende, og med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor stigningen i skatter og afgifter blev pålagt boligen.

Kravet om huslejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysninger om lejerens mulighed for at gøre indsigelse.

4. Lejer betaler væsentligt mindre end det lejedes værdi

Hvis du mener, at lejer betaler væsentlig mindre end det lejedes værdi, har du mulighed for at hæve huslejen til det beløb, der er rimeligt. Hvad der er rimeligt vurderes ved at sammenligne lejemålet med et tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. For at kunne kræve en huslejestigning baseret på ovenstående, skal den aktuelle husleje være væsentligt lavere end det lejedes værdi. Der gælder nogle tidsmæssige kriterier for denne type af reguleringer, som indebærer, at der minimum skal gå 2 år mellem sådanne huslejestigninger, og der ikke kan ske lejeforhøjelse i de første 2 år af en lejeaftale.

En huslejestigning, grundet at lejeren betaler væsentligt mindre end det lejedes værdi, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Varslet skal være skriftligt og indeholde information om huslejeforhøjelsens størrelse, årsagen til forhøjelsen og lejerens mulig for at gøre indsigelse, såfremt vedkommende er uenig i huslejestigningen.