Kan du kræve huslejestigning?

Kan du kræve huslejestigning? Det korte svar er ja, men der er mange forbehold og regler for hvornår og hvor meget og om i hvor god tid, det skal varsles til lejer.

Du kan kræve huslejestigning i følgende tilfælde:

1. Ved forbedringer af lejemålet

Hvis du gennemfører en forbedring af lejemålet, kan du forhøje huslejen, hvis forbedringen øger det lejedes værdi væsentligt. Det gælder både lejemål, der kun er underlagt lejeloven - det vil sige lejemål i en ureguleret kommune, og lejemål, der også er underlagt Boligreguleringsloven - det vil sige lejemål, der ligger i en reguleret kommune. Huslejeforhøjelsen skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Er der en vedligeholdelseskonto tilknyttet boligen, skal du dog bruge pengene på den konto. Kun hvis disse ikke dækker hele forbedringen, er der grundlag for en huslejestigning på baggrund af differencen.

Der gælder forskellige varslingsprocedurer afhængig af om lejemålet ligger i en reguleret eller i en ureguleret kommune. Varslingsproceduren afhænger desuden af, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen.

I uregulerede kommuner

I lejemål i uregulerede kommuner kan du udføre forbedringerne uden at drøfte det med lejer. Det anbefales dog alligevel at gøre det. Selve forbedringen skal varsles til lejer senest 3 måneder, før arbejdet igangsættes. Er der kun tale om små-forbedringer, hvor arbejdet ikke er til gene for lejer, skal lejer blot varsles herom senest 6 uger, før arbejdet igangsættes.

Selve huslejestigningen skal varsles skriftligt til lejer med mindst 3 måneders varsel jf. lejelovens § 59, stk.2, dog tidligst fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført. Varslet skal indeholde årsagen til lejeforhøjelsen, beregningen af lejeforhøjelsen og lejers mulighed for at gøre indsigelse. Ønsker lejer at gøre indsigelse, skal lejer ifølgen § 59, stk. 5, foretage sin indsigelse inden for en frist på 6 uger. Herefter er udlejer forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens frist er udløbet.

I regulerede ejendomme med en beboerrepræsentation

I lejemål i regulerede kommuner, hvor der er en beboerrepræsentation i ejendommen, skal denne først indkaldes til orientering om dine planer for forbedringer. Du skal give beboerrepræsentanterne en frist på 3 uger til at ytre holdning om forbedringerne, for ikke at miste din mulighed for at kræve huslejestigning på baggrund af forbedringen. Selve huslejestigningen skal varsles skriftligt til lejer med mindst 3 måneders varsel, dog tidligst fra tidspunktet, hvor forbedringerne er gennemført. Senest 7 dage før varslet udsendes til alle lejere, skal beboerrepræsentanterne høre om lejeforhøjelsen. Du skal sammen med høringen fremsende en kopi af den varsling, som skal sendes til lejerne og fremlægge det gældende og nye budget, hvor du skal redegøre for ændringerne.

Varslet til lejerne skal indeholde lejeforhøjelsens størrelsen og beregningen af den, samt at budgettet bag huslejeforhøjelsen er forelagt beboerrepræsentationen og deres eventuelle udtalelser hertil. Fremsender beboelsesrepræsentanterne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem en indsigelse, skal du inden yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, hvis du ønsker at fastholde kravet om forbedringer.

2. I takt med samfundet generelt (Efter nettoprisindekset)

Du kan lade huslejen stige i takt med samfundet generelt. En sådan huslejeforhøjelse skal ske på baggrund af nettoprisindekset, som er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugervarer og tjenester i Danmark. Huslejen må reguleres efter nettoprisindekset én gang årligt. Kun for lejeaftaler indgået før 1. juli 2015 er en stigning efter det, der kaldes trappelejen stadig gyldig.

Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, reguleres huslejen med den procentdel, som nettoprisindekset er steget. Er nettoprisindekset steget med 2 %, må huslejen også stige med 2 %. Bemærk dog, at du kun kan regulere efter nettoprisindekset hvis:

  • Ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991.
  • Du har angivet reguleringen i lejekontraktens § 11

Uddrag fra en lejekontrakts § 11. Særlige vilkår:

Fra og med den 1. januar 2017 vil lejen være at forhøje med stigningerne i nettoprisindekset på følgende måde: Hvert år den 1. januar det efterfølgende år fra indflytningen forhøjes den hvert år den 31. december året for gældende årlige leje i overensstemmelse med den procentvise stigning i nettoprisindekset fra juli måned det foregående år til juli måned forud for reguleringstidspunktet. Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.

Den forhøjede årsleje beregnes således efter følgende princip:

Årslejen pr. 31 dec. 2017 x nettoprisindekset juli 2017
------------------------------------------------------- = ny årlig leje
              Nettoprisindekset juli 2016

Det skal som i eksemplet ovenfor fremgå hvilket tidspunkt, der danner udgangspunkt for reguleringen, hvilken værdi nettoprisindekset har på dette tidspunkt, og hvornår lejen første gang reguleres. Da datoen for reguleringen fremgår af lejekontrakten, er der intet krav om varsel, når det gælder en regulering af husleje efter nettoprisindekset. Du bør i lejekontraktens § 11 også lave forbehold om at kunne varsle stigninger i skatter og afgifter samt efter det lejedes værdi.

3. Ved stigende driftsudgifter

Du kan også forhøje huslejen som følge af stigende driftsudgifter. Driftsomkostninger omfatter eksempelvis skatter og afgifter til det offentlige, forsikringer, administration, renovering, vicevært, vand m.m. En huslejestigning som følge af stigende driftsomkostninger skal varsles til lejer senest 3 måneder før stigningen sker.

Særligt for skatter og afgifter: Der gælder særlige regler for skatter og afgifter, da du som udlejer ikke kan forudse udgifter fra det offentlige. Hvis skatter og afgifter stiger, kan du lade huslejen stige tilsvarende og med tilbagevirkende kraft - til det tidspunkt, hvor stigningen i skatter og/eller afgifter blev pålagt boligen. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel med virkning fra det tidspunkt, udgiften er blevet pålagt ejendommen, hvis kravet for lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter det tidspunkt. Huslejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysninger om lejerens mulighed for at gøre indsigelse.

4. Lejer betaler væsentligt mindre end det lejedes værdi

Hvis du mener, at lejer betaler væsentlig mindre end det lejedes værdi, har du mulighed for at hæve huslejen til det beløb, der er rimeligt. Hvad der er rimeligt, påvises ved at sammenligne lejemålet med et tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. For at kunne kræve en huslejestigning baseret på ovenstående, skal den nuværende husleje være væsentligt mindre end det lejedes værdi. Der skal minimum gå 2 år mellem sådanne huslejestigninger, og der kan ikke ske lejeforhøjelse i de første 2 år af lejeaftalen.

En sådan huslejestigning kan gennemføres med 3 måneders varsel. Varslet skal være skriftligt og indeholde information om huslejeforhøjelsens størrelse, årsagen til forhøjelsen og lejers mulig for at gøre indsigelse.