Skatteregler - Udlejning af helårsbolig hele året

Udarbejdet af skatterådgivningsfirmaet TaxAdvice 

Hvilke udgifter i forbindelse med udlejningen er fradragsberettiget, og hvilke er ikke? Hvad er forskellen på virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen - og hvilken ordning skal man vælge? Bliv klogere på de særlige skatteregler og muligheder, der er ved udlejning af helårsboliger hele året her.

Udlejning af din helårsbolig giver nogle skattemæssige fordele og planlægningsmuligheder, som er værd at tage med. Udlejning af din bolig bliver betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed, hvis du udlejer hele året og ikke selv bor i den eller har den til rådighed. Påbegynder du udlejning i løbet af et år og forventer helårsudlejning det efterfølgende år, vil det også – som hovedregel – blive betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed fra dag 1. Ved helårsbolig forstås et en- eller to familieshus eller en ejerlejlighed. Det er vigtigt at være opmærksom på, at udlejning af en andelsbolig ikke anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. I denne artikel gennemgås de særlige skatteregler og muligheder ved udlejning af helårsbolig, der anses for selvstændig erhvervsvirksomhed. Du skal f.eks. ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor din bolig er udlejet.

Som selvstændig erhvervsdrivende skal du holde regnskab med indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen. Udgifter, der kan trækkes fra i lejeindtægten er:

  • Ejendomsskatter

  • Vedligeholdelse

  • Vand-, kloak- og renovationsafgifter

  • Forsikring af ejendommen

  • Skorstensfejer, snerydning og fejning

  • Kontingent til grundejerforening

  • Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter

    (Der kan afskrives på de udgifter, som du har i anledning af ejendommens tilslutning til offentligt ejede- eller privatejede anlæg, som har erhvervsmæssig betydning, f.eks. kloakanlæg, telefonlæg, installation af vandbrugsmålere, fjernvarmeanlæg, ect.)

  • El, vand og varme

Vedligeholdelse versus forbedring

Det er kun vedligeholdelsesudgifter på din ejendom, som kan fratrækkes. Du har ikke mulighed for at fradrage afholdte udgifter til forbedringer eller etablering af udlejningen som eksempelvis udskiftning af vaskemaskine, komfur, vinduer eller etablering af altan. Sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter kan nogle gange være svær at fastslå. Vurderingen vil altid bero på en konkret vurdering. Hovedreglen er, at du ikke kan fratrække udgifter, der gør ejendommen i bedre stand, end den var ved udlejningens påbegyndelse.

Regnskabet samt dokumentation for vedligeholdelsesudgifter skal du opbevare i mindst 5 år og kunne fremsende til SKAT, hvis du bliver bedt om det. Dokumentation for anskaffelsessum, forbedringsudgifter og handelsomkostninger skal du bevare indtil 5 år efter ejendommen er solgt, hvis du vil være sikker på korrekt og godkendt opgørelse af gevinst eller tab ved salg, jf. afsnit “Hvis du sælger din ejendom” nedenfor.

Særlige fradragsmuligheder ved nyerhvervet udlejningsejendom

Har du lige købt det udlejede en- eller tofamilieshus eller ejerlejlighed, er der alligevel mulighed for at få fradrag for en del af dine udgifter afholdt til forbedringer, således at du kan få delvist fradrag for udgifter til f.eks. et nyt køkken eller bad. Ved nyerhvervede ejendomme kan det være særligt svært at sondre mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Derfor gælder her en særlig regel – procentreglen.

Procentreglen er en skønsregel, der anvendes til opgørelse af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Udgifterne opgøres skønsmæssigt ud fra de samlede afholdte udgifter til istandsættelse af ejendommen og kan således bestå udgifter til både vedligeholdelse og forbedringer. For en- og tofamilieshuse godkender SKAT som udgangspunkt fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 % af den årlige husleje i de første tre år, du har ejet ejendommen. For ejerlejligheder godkender SKAT som udgangspunkt fradrag for udgifter inden for 25 % af den årlige husleje i de første tre, år du har ejet ejerlejligheden. Hvis du ikke når at udnytte det maksimale fradrag i det første ejerår, kan den uudnyttede del fremføres til det efterfølgende indkomstår og dermed øge næste års maksimumsfradrag. Overstiger dit fradrag derimod maksimumfradraget i det første indkomstår, kan dette ikke fremføres i efterfølgende ejerår og er derfor en forbedringsudgift som kan tillægges anskaffelsessummen på ejendommen.

Som udgangspunkt medregnes over- eller underskud af udlejningsejendommen til din personlige indkomst og dine renteudgifter medregnes i din kapitalindkomst, medmindre du aktivt tilvælger virksomhedsskatteordningen, som er en skattemæssig metode, der kan give nogle skattemæssige fordele.

Du har mulighed for at vælge mellem virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen

Virksomhedsskatteordningen

Hvis du tilvælger virksomhedsskatteordningen, kan du få fuldt fradragsværdi af dine renteudgifter. Renteudgifterne vedrørende din udlejningsejendom kan trækkes fra i din personlige indkomst frem for i din kapitalindkomst. Anden privat gæld kan ligeledes lægges i virksomhedsordningen og trækkes fra i din personlige indkomst, hvilket vil medføre en øget skattebesparelse. Den skattemæssige metode vil øge din fradragsværdi med op til 25 %.

Når du lægger anden gæld i virksomhedsskatteordningen er det vigtigt, at den samlede gæld i virksomhedsskatteordningen ikke overstiger det største beløb af seneste offentlige vurdering og kontant anskaffelsessum. Dét er fordi din indskudskonto i virksomhedsskatteordningen ikke må blive negativ.

OBS! Indskudskontoen opgøres ved indtræden i virksomhedsordningen som største værdi af offentlig vurdering og kontant anskaffelsessum minus gæld i virksomhedsordningen. Gælder dog kun hvis du ikke har andre virksomheder, og virksomhedsordningen ikke anvendes i forvejen. Hvis virksomhedsordningen i forvejen anvendes, skal der foretages en konkret vurdering – specielt vedrørende en ejendom, der “flyttes” fra privat benyttelse til 100 % udlejning.

Eksempel på nedsat skattepligtig indkomst med privat gæld i virksomheds- skatteordningen

Privat gæld udgør 0,5 mio. kr. med 2 % i rente Uden privat gæld Med privat gæld
Lejeindtægter 72.000 72.000
Udgifter -15.000 -15.000
Renteudgifter vedr. udlejningsejendom -50.000 -50.000
Renteudgifter vedr. privat gæld -10.000
Skattepligtig indkomst 7.000 -3.000

En anden fordel ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at du kan foretage opsparing af overskuddet fra udlejningsejendommen og således kun blive beskattet med en foreløbig skat på 22 %.

Kapitalafkastordningen

I kapitalafkastordningen kan du få et fradrag i personlig indkomst på 1 % af anskaffelsessummen (kapitalattest), og hvis dette beløb er større end dine renteudgifter, kan det isoleret set være en fordel at anvende kapitalafkastordningen i stedet for virksomhedsskatteordningen. Der kan dog være flere forhold, der spiller ind ved valg af ordning – specielt, hvis du har flere virksomheder, eller du som beskrevet ovenfor, kan have privat gæld i virksomhedsskatteordningen. I dag vil det typisk være mest fordelagtigt at anvende virksomhedsordningen.

Hvis du sælger din ejendom

Såfremt du ikke selv har beboet din ejendom, vil du blive beskattet af avancen ved salget. En fortjeneste opgøres som forskellen mellem kontantværdien af salgsprisen og anskaffelsessummen. For hvert år du har ejet ejendommen, forhøjes anskaffelsessummen med 10.000 kr. undtagen for det år, hvor du sælger ejendommen. Endvidere forhøjes anskaffelsessummen med afholdte udgifter til forbedring i tilfælde af, at disse overstiger 10.000 kr. pr. år og ikke har været fratrukket skattemæssigt.

Fortjenesten af salget vil blive beskattet som personlig indkomst, hvis du anvender virksomhedsordningen. Ophører du med at anvende virksomhedsordningen, fordi du ikke har andre aktiviteter end din udlejningsejendom, vil avancen i stedet blive beskattet som kapitalindkomst. Du kan derfor med fordel vurdere, hvad der giver den mest optimale løsning i salgsåret. Såfremt du opnår et tab ved salg af ejendommen, vil dette tab være kildeartsbegrænset, dvs. at du kun har mulighed for at fradrage tabet i anden fortjeneste vedrørende salg af ejendom.

Salg til dine børn

I stedet for at sælge din ejendom til tredjemand, kan du sælge ejendommen til dit barn – som udgangspunkt kan det gøres til 15 % under den offentlige vurdering og derved minimere din skattepligtige avance. Beboer dit barn efterfølgende ejendommen, kan han eller hun sælge ejendommen skattefrit efter parcelhusreglen.