Lejekontrakten

Du får her en gennemgang af lejekontrakten, og hvad du som udlejer skal være særligt opmærksom på i hvert af de afsnit, som lejekontrakten skal indeholde.

Generelt

Det er meget vigtigt, at du udarbejder en lejekontrakt mellem dig og din lejer. Uden en lejekontrakt er det nemlig lejelovens almindelige regler, der gælder. Det betyder eksempelvis, at der ikke er nogen slutdato på lejeperioden. Når du skal udforme lejekontrakten, er det vigtigt, at du gør brug af den rigtige typeformular, da det kan have væsentlig betydning for lejeforholdet, hvis du ikke gør brug af den autoriserede typeformular. På nuværende tidspunkt er det typeformular A9, der er den autoriserede typeformular. Formularen kan blandt andet hentes ned på borger.dk

§ 1: Parterne og det lejede

Under dette afsnit er det vigtigt, at du som udlejer er bekendt med, hvilket slags lejemål du udlejer. Her skelnes mellem fremlejning og almindelig udlejning, og kun ved almindelig udlejning, skal du angive boligtype. Ved fremleje skal du uanset, om der er tale om fremlejning af enkeltværelse, lejlighed eller andelsbolig, blot vælge fremlejning

  • Lejlighed
  • Enkeltværelse
  • Ejerlejlighed
  • Andelsbolig
  • Fremlejning
  • Andet

Herunder skal du også angive dit navn (eller firmanavn) og et CVR-nummer, hvis der er tale om professionel udlejning og ikke privatudlejning. Lejerens fulde navn og adresse skal også angives her.

Om lejemålet skal du angive dets areal, hvor mange værelser lejemålet består af, hvad lejer har brugsret til, og hvad der ellers er adgang til. Det kan være fællesvaskeri, cykelparkering, fælles gårdanlæg, garage, loft- /kælderrum eller andet.

§ 2: Lejeforholdets begyndelse og ophør

I dette afsnit angives datoen for lejeaftalens begyndelse - det vil sige den dag, lejer overtager brugsretten. Der angives også, hvilken opsigelsesvarsel lejer har. Ønsker du en længere opsigelsesvarsel end den, som lejeloven foreskriver, skal det anføres i lejekontraktens § 11. Ifølge lejeloven er opsigelsesvarslet normalt 3 måneder, og en måned, hvis der er tale om udlejning af et enkelt værelse. Vil du tidsbegrænse lejeperioden, skal dette anføres i lejekontraktens § 11.

§ 3: Betaling af leje

Første punkt i dette afsnit er den årlige leje, som beregnes uden forbrug. Det vil sige den månedlige leje x 12. Det er muligt for dig at vælge, om huslejen skal betales hver måned eller kvartalsvis. Den mest udbredte praksis er, at man opkræver månedlig betaling.

Herunder listes betalinger udover lejen - eksempelvis:

  • A conto varmebidrag
  • A conto vandbidrag
  • A conto elbidrag
  • A conto kølingsbidrag
  • Antennebidrag
  • Bidrag til beboerrepræsentation

Det er meget vigtigt, at du er bekendt med reglerne omkring forbrugsregnskaber, og hvornår du må opkræve a conto-beløb. Her henvises til § 5: Varme, køling, vand og el. Du kan også læse mere om forbrugsregnskaber her. Bemærk, at du som udlejer blandt andet ikke må tage betaling for:

  • Renovation
  • Trappevask
  • PBS-gebyr

Udover husleje må du kun opkræve betaling for udgifter, hvis der er hjemmel til det i lejeloven, jf. retspraksis.

§ 4: Depositum og forudbetalt leje

Her skal du angive om, og hvor meget lejer skal betale i depositum og forudbetalt husleje. Her er det vigtigt, at du tænker langsigtet i forhold til lejeforholdets afslutning, hvor depositummet kommer i spil. Lejeloven åbner op for, at udlejer kan opkræve maksimalt 3 måneders husleje eksklusiv forbrug som depositum. Det samme gælder for forudbetalt husleje, som ligeledes maksimalt er 3 måneders husleje eksklusiv forbrug. Den forudbetalte husleje bruges til at dække huslejen i lejeperiodens sidste del.

Det skal til sidst i dette afsnit angives, hvornår betaling af henholdsvis depositum og forudbetalt husleje skal falde. Samtidig skal det angives, hvornår den første husleje skal betales.

§ 5: Varme, køling, vand og el

Dette afsnit er vigtigt, da det er her, mange udlejere begår fejl. Denne paragraf i lejekontrakten relaterer sig til § 3: “Betaling af leje”, hvor man skal lægge mærke til, hvad der må tages a conto-bidrag for.

Vand

Det er fastlagt ved Højesteret, at man ikke må opkræve vand a conto, hvis der ikke er individuelle forbrugsmålere opsat til hvert enkelt lejemål. Hvis du som udlejer skaffer vand, og hvis du vil have a conto-betaling for dette, skal der derfor være opsat individuelle forbrugsmålere. Du kan som udlejer godt stå for at skaffe vand uden, der er individuelle målere. Dette medfører dog, at vandet skal indgå i huslejen. Dette er ofte tilfældet ved lejligheder for uddannelsessøgende, selvejende institutioner og ved enkelte værelser til beboelse. Hvis du som udlejer leverer vand på grundlag af individuelle forbrugsmålere, skal du angive, hvornår vandregnskabsåret begynder.

Varme

Der skal i dette afsnit angives, hvorvidt det er udlejer eller lejer, der skal sørge for opvarmning af lejemålet. Udgifter til varme kan ikke indgå i lejen, da der skal fremsendes særskilte forbrugsregnskaber med de afholdte udgifter og indbetalte a conto beløb. Derfor skal det også angives i dette afsnit, hvornår regnskabsåret begynder, hvis det er udlejer, der skal stå for opvarmningen. Du skal samtidig afkrydse, hvordan lejemålet opvarmes. Det står dig desuden frit for, om udgifterne for varme skal fordeles på individuelle forbrugsmålere eller pr. kvm. for lejemålene. Det kan også aftales, at det er lejeren selv, der står for opvarmning af lejemålet. Hertil skal det også angives, hvad lejemålet opvarmes med.

El til andet end opvarmning

Lejeren afregner normalt direkte med el-selskabet, men det kan aftales, at udlejer leverer el til lejemålet. Hvis dette er tilfældet, skal du samtidig angive, hvornår el-regnskabsåret begynder.

Køling

Her skal du angive, om der leveres køling til lejemålet. Det skal ligeledes fremgå, om udgiften fordeles på individuelle forbrugsmålere eller ej, samt hvornår kølings-regnskabsåret begynder. Vigtigt! Du skal være opmærksom på, at der findes en række regler og tidsfrister, som du som udlejer skal overholde - eksempelvis i forhold til hvornår du skal have sendt forbrugsregnskabet til din lejer for ikke at miste retten til at opkræve a-conto betalinger. Sæt dig ind i regler her.

§ 6: Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

I dette afsnit skal det angives, om du leverer fælles signalforsyning til lejerne, hvortil lejeren skal betale bidrag, eller om lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning. Det kan samtidig angives, om du leverer internet til lejemålet, hvortil lejeren skal betale bidrag.

§ 7: Lejemålets stand ved indflytning

I dette afsnit skal det angives, om der afholdes indflytningssyn, hvor standen af lejemålet afgøres. Det er lovpligtigt for dig at afholde indflytningssyn, medmindre du kun lejer én beboelseslejlighed ud, eller lejemålet er et enkelt værelse. Da det ikke kan pålægges lejer at levere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen, er det imidlertid altid en god ide at foretage indflytningssyn. På den måde er både du og lejeren bedre stillet ved fraflytningen, da I ved indflytningssynet skriftligt har dokumenteret, hvordan lejemålets stand var ved lejeforholdets begyndelse. Bemærk, at der gælder specifikke regler omkring dette. Blandt andet skal lejeren påpege mangler senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse. Du kan læse mere om indflytningssynet her.

§ 8: Vedligeholdelse

Her skal angives, hvem der har vedligeholdelsespligten.

Indvendig vedligeholdelse

Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve, hvoraf maling omfatter radiatorer, træværk, døre, karme osv. Hvis intet aftales i lejekontrakten, er det udlejer, jf. lejelovens almindelige bestemmelser, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Er dette tilfældet, har du pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto og indbetale et bestemt beløb fastsat i loven. Se særskilt artikel omkring vedligeholdelse for nærmere regler herom. Det aftales typisk, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse.

Udvendig vedligeholdelse

Vedligeholdelse af andet end maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve betragtes som udvendig vedligeholdelse. Hvis intet aftales i lejekontrakten, har udlejer, jf. lejelovens almindelige bestemmelser også den udvendige vedligeholdelsespligt, med undtagelse af låse og nøgler.

Bemærk, at der i dette afsnit ikke kan aftales, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. Det skal i stedet angivet i lejekontraktens § 11. Hvorvidt den udvendige vedligeholdelse kan pålægges lejer afhænger af, om boligreguleringsloven er gældende i kommunen. Hvis den er det, vil man ikke kunne pålægge lejer andet end indvendig vedligeholdelse med undtagelse af, hvis man aftaler, at lejer skal vedligeholde en tilhørende have.

Du skal som udlejer holde ejendommen og lejemålet forsvarligt ved lige. Dette indebærer blandt andet alle indretninger til afløb, forsyning med lys, gas, varme, vand osv. Udlejer skal herudover sørge for renholdelse og sædvanlig belysning, samt vedligeholde adgangsveje til lejemålet - herunder fortov, gård eller lignende.

Fraflytning

Her skal du angive, om der ved lejeforholdets ophør skal ske en fælles besigtigelse af lejemålet - også kaldet fraflytningssyn - hvor der udarbejdes en rapport, hvori lejemålets stand angives. Hvis du ved en lejers fraflytning udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal du afholde fraflytningssyn med lejeren og hertil udarbejde en fraflytningsrapport, jf. lejelovens § 98, stk. 3-5. Læs nærmere om istandsættelse ved fraflytning her. Bemærk, at det ikke kan aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand end ved overtagelsen. Det kan heller ikke pålægges lejer at udbedre forringelse som følge af almindeligt slid og ælde.

§ 9: Inventar

I dette afsnit skal du udfylde, hvilket inventar der er i lejemålet, som tilhører dig som udlejer, ved aftalens indgåelse. Dette kan eksempelvis være komfur, opvaskemaskine, vaskemaskine eller andre hårde hvidevarer.

§ 10: Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Det er her, du som udlejer skal angive, om lejeren må holde husdyr, om der i ejendommen er en beboerrepræsentation, og om ejendommen har en tilhørende husorden, som lejeren skal følge. Andre vilkår om lejemålet kan ikke anføres her. Der henvises til kontraktens § 11. Hvis du tillader husdyr, bør du i § 11 konkretisere hvilke, og hvor mange husdyr, som du tillader. Hvis ikke du angiver det i § 11 må lejeren holde et ubegrænset antal dyr i lejligheden, hvilket er i de færreste udlejeres interesse.

§ 11: Særlige vilkår

Det er under dette afsnit, der skal anføres fravigelser og tilføjelser til kontraktens almindelige bestemmelser. Alle de forhold, der giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end de almindelige bestemmelser i lejeloven, skal anføres herunder. De vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven eller en eventuel husorden, må ikke anføres her. Der findes en række bestemmelser i loven, som ikke kan fraviges (også kaldet de præceptive regler) – dette gælder også, selvom de bliver angivet i afsnittet om særlige vilkår.

Under dette afsnit kan blandt andet anføres:

  • Særlige vilkår for lejefastsættelsen
  • Særlige regler for husdyrhold - antal dyr og/eller hvilket dyr, der er tilladt - eksempelvis 2 katte eller 1 hund
  • Særlige forpligtelser for vedligeholdelse
  • Aftale om brug af digital kommunikation (gælder kun for lejekontrakter indgået før 1. januar 2018 - læs mere om reglerne for digital kommunikation her)
  • Særlige forhold ved fraflytning, for eksempel fraflytning 14 dage før lejeforholdets ophør.
  • Mindre opsigelsesvarsel fra lejers side

Det er ligeledes i § 11, at en aftale om tidsbegrænset lejeperiode skal angives. Vær opmærksom på, at en tidsbegrænset aftale kun er gyldig, hvis der foreligger en god grund til det. Som en god grund nævnes, længere indlæggelse på et sygehus, udstationering, jobrejse eller udveksling og lign. Husk derfor at oplyse grunden til, at aftalen er tidsbegrænset i din lejekontrakts § 11. Er lejemålet tidsbegrænset vil dit lejemål løbe uden mulighed for opsigelse, og lejeaftalen vil først ophøre, når den aftale periode udløber jf. lejelovens § 80, stk. 1. Der kan dog aftales mellem lejer og udlejer, at dette er muligt, ved at tilføje dette i lejekontraktens § 11