Husorden

Hvad skal der stå i en husorden og hvad bruges den til?

Du har som udlejer pligt til at sørge for, at der hersker god ro og orden i ejendommen. Den nemmeste måde at sørge for dette på er ved at udforme en husorden. En husorden er fælles regler for alle i ejendommen - både beboere og deres gæster - med det formål at passe på både ejendommen, udendørsarealerne og for at undgå at beboerne er til gene for hinanden med unødvendig larm o. lign.

Har du ikke udformet en husorden gælder Lejelovens § 79 a-c, der har fastsat almindelige regler om god skik og orden i et lejemål.

Hvem kan udforme husordensreglementet?

I ejendomme uden beboerrepræsentationer kan udlejer egenhændigt udforme husordensreglementet.

I ejendomme med beboerrepræsentationer kan beboerrepræsentanterne udforme husordenen, medmindre du som udlejer har vægtige grunde til at modsætte dig det.

Har du flere afdelinger med tilhørende bestyrelser, udformer bestyrelsen husordensreglementet. Husordensreglementet kan dog kun vedtages og ændres på et afdelingsmøde.

Hvad kan en husorden indeholde?

En husorden kan indeholde regler om stort set alt, der relaterer sig til adfærd i ejendommen og på fællesområder uden for boligen. Du kan eksempelvis udforme regler for:

  • Fællesvaskeri og tørring af tøj - Du kan opstille regler for brug og renholdelse af vaskemaskine og tørretumbler samt tørring af tøj - eksempelvis forbud mod at hænge tøj til tørre inde i boligerne.

  • Fester og støj - Du kan opstille regler for fester og støj. Det kan være regler for varsling af fester, fastsatte tidspunkter hvorefter der skal skrues ned for musikken, eller tidspunkter hvorefter der skal være helt ro og brugen af musik, støjende værktøj osv. indstilles. I ældre lydte bygninger kan det også være nødvendigt at fastsætte tidspunkter, hvorefter det ikke er tilladt at bade eller have vaskemaskine eller opvaskemaskine kørende, da det kan medføre støj i vandrør.

  • Trappevask - Forventes det, at lejer står for trappevask, kan du angive regler for hvor ofte dette skal gøres, og om det gælder trapper i hele opgangen, eller om lejer blot er ansvarlig for nærmeste trappe til sit lejemål.

  • Husdyr - Du kan enten angive et forbud mod eller en tilladelse til at holde husdyr. Du kan også lave et forbud, men lade der være en undtagelse ved specifikke dyr - eksempelvis en fisk eller en fugl. Ved en tilladelse af husdyr, bør du være specifik i antallet af husdyr og hvilke, så du undgår at en lejer eksempelvis anskaffer sig 10 katte. Hvis du ændrer husordenen om husdyr fra tilladt til ikke tilladt, vil de personer der har husdyr, som udgangspunkt ikke kunne blive påtvunget af skille sig af med dem, hvis de fik dem før forbuddet.

  • Fællesarealer - Det er en god idé at lave forbud mod at stille indbo, affald eller andre effekter i opgangen eller på andre fællesarealer. Du kan også lave regler om, at der ikke må stå cykler, barnevogne, legetøj eller lignende i opgangen. Derudover er det en god idé at angive, at fællesarealerne skal behandles med respekt, og at eventuelle beskadigelser vil blive udbedret for den pågældende lejers regning.

  • Pulterrum - Du kan opstille regler for brugen af pulterrum - eksempelvis at der ikke må opbevares brandfarlige væsker, samt at pulterrum altid skal være aflåste.

  • Aflåsning - Du kan opstille regler for hvilke døre og hvornår, de skal være aflåste. Det kan være, at kælderdøren altid skal være aflåst, at hoveddøren skal være aflåst i et bestemt tidsrum, og hvis en lejer finder dørene ulåst, har vedkommende pligt til at låse dørene.

  • Rygning - Her skrives regler om rygning i boligerne og på fællesarealer.

  • Skimmelsvamp - Du kan opstille regler, der har til formål at minimere risikoen for fugt og skimmelsvamp. Det kan eksempelvis være regler om daglig udluftning og opvarmning. Fugtskader og skimmelsvamp, der skyldes lejers manglende udluftning og lign., vil blive anset som forkert brug af lejemålet af lejer. Det kan dog alligevel være praktisk at have klare regler i husordenen, der forebygger dette. Eksempelvis hvis ejendommen er af særlig sart karakter.

Ovenstående er blot eksempler på områder, som kan indgå i en husorden. Du kan sagtens undlade nogle af dem eller tilføje flere. Det er meget normalt, at husordenen fylder et par sider. Dog ikke alt behøver at indgå i husordenen. Der gælder en række uskrevne regler såsom “god orden og skik”, hvorunder at lejer ikke må visende truende adfærd, chikanere mm.

Lejernes Frie Retshjælp har udarbejdet en skabelon til husorden, som du kan downloade her. Bemærk, at dette er en standard skabelon, og at det derfor er nødvendigt at tilpasse husordenen til lige netop dit/dine lejemål.

Skal lejer underskrive husordenen?

Du behøver ikke forlange, at dine lejere skriver under på husordenen. Indflytter en lejer i ejendommen, og der på tidspunktet foreligger en husorden, skal dette blot noteres i lejekontraktens § 10. Det er heller ikke nødvendigt at lave gengivelser af husordenen i lejekontraktens § 11. Det kan dog i nogle tilfælde være en god idé at gøre, hvis der er noget, som du ønsker meget tydeliggjort over for lejer - eksempelvis hvis det er strengt forbudt at holde husdyr.

Husordenen skal udleveres til alle lejere, så disse kan indrette sine forhold efter reglerne. Ved ændring af husordensreglementet af bestyrelse eller beboerrepræsentation skal ændringerne meddeles til dig, så du kan udlevere husordenen i opdateret version til alle beboere. I særlige tilfælde kan du modsige dig ændringerne, hvis de er urimelige, eller de er til gene/besvær. Vær ligeledes opmærksom på at ved ændringer i husordenen, skal ændringerne udleveres til alle lejere.

Du kan downloade en standardhusorden her.

Hvis lejerne ikke overholder husordenen?

Hvis en af dine lejere ikke overholder husordenen, er der mulighed for at opsige vedkommende. Du skal dog være opmærksom på følgende:

Ved overtrædelse af husorden, skal du altså i første omgang give lejer et skriftligt påbud om overholdelse af husordenen, så lejer har en chance for at rette op på sin adfærd. Først hvis lejer efter et tilstrækkeligt antal påbud, ikke har ændret sin adfærd, kan du opsige lejer som følge af overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal altså være gentagen for at kunne lægge til grund for opsigelsen. Derudover skal du sørge for at overtrædelsen og genen og ulemperne herved, kan dokumenteres - eksempelvis gennem vidneforklaringer eller klager fra andre beboere i opgangen. Vær ligeledes opmærksom på, at opsigelser skal følge de respektive lovgivninger, herunder lejelovens regler om opsigelser af lejere.

Hvis lejer ikke flytter

Skulle du ende i en situation, hvor lejer ikke fraflytter lejemålet ved ophør, skal du bede fogedretten om at udsætte lejer fra dit lejemål. I sådan et tilfælde er det meget vigtigt, at du kan bevise at en overtrædelse har fundet sted.