Husorden

I denne artikel gør vi dig klogere på, hvad en husorden er, samt hvad du skal gøre, hvis husordenen ikke bliver overholdt.

Du har som udlejer pligt til at sørge for, at der hersker god ro og orden i ejendommen. Den nemmeste måde du kan sørge for dette, er ved at udforme en husorden. En husorden er et sæt regler, som er fælles for alle i ejendommen - både beboere og deres gæster - med et formål om at passe på både ejendommen og dens fællesarealer. Husordenen hjælper også med at undgå, at beboerne er til gene for hinanden med unødvendig larm og lignende forhold.

Har du ikke udformet en husorden, gælder lejelovens § 153, nr. 1-11, der indeholder almindelige regler om god skik og orden i et lejemål.

Hvem kan udforme husordensreglementet?

I ejendomme uden beboerrepræsentationer kan du selv udforme husordensreglementet.

I ejendomme med beboerrepræsentationer kan beboerrepræsentanterne udforme husordenen, medmindre du som udlejer har gode grunde til at modsætte dig det.

Hvad kan en husorden indeholde?

En husorden kan indeholde regler om stort set alt, der relaterer sig til adfærd i ejendommen og på fællesområder uden for boligen. Du kan eksempelvis udforme regler om:

Fællesvaskeri og tørring af tøj: Du kan opstille regler for brug og renholdelse af vaskemaskine og tørretumbler samt tørring af tøj - eksempelvis forbud mod at hænge tøj til tørre indendørs i boligerne.
Fester og støj: Der opstilles ofte regler for fester og støj. Det kan være regler for varsling af fester eller fastsatte tidspunkter, hvorefter der enten skal skrues ned for musikken eller være helt ro. I ældre og lydte bygninger kan det også være nødvendigt at fastsætte tidspunkter, hvorefter det ikke er tilladt at bade eller have vaskemaskine eller opvaskemaskine kørende, fordi det kan medføre støj i vandrørene.
Trappevask: Forventes det, at lejer står for trappevask, kan du angive regler for, hvor ofte dette skal gøres, og om det gælder trapperne i hele opgangen, eller om lejer blot er ansvarlig for de trapper, der er nærmest det konkrete lejemål.
Husdyr: Du kan enten angive et forbud mod eller en tilladelse til at holde husdyr. Du kan også lave et generelt forbud mod husdyr, men lade der være undtagelser for specifikke dyr - eksempelvis at det er tilladt at have fisk eller en fugl. Hvis du tillader husdyr, bør du være specifik i antallet af husdyr og hvilke dyr, det er tilladt at have. På denne måde undgår du, at en lejer eksempelvis anskaffer sig 10 katte, hvis dette ikke er i din interesse. Hvis du ændrer husordenen fra, at husdyr er tilladt til ikke længere at være tilladt, vil de personer, der har anskaffet sig husdyr inden forbuddet blev indført, som udgangspunkt ikke kunne blive pålagt af skille sig af med dem. Det er derfor vigtigt, at du tager stilling til, om du vil lade lejeren holde husdyr eller ej fra starten af lejeaftalens indgåelse.
Fællesarealer: Det kan være en god idé at skrive et forbud mod at stille indbo, affald eller andre effekter i opgangen eller på andre fællesarealer. Du kan også opstille regler om, at der ikke må stå cykler, barnevogne, legetøj eller lignende i opgangen. Generelt er det en god idé at angive, at fællesarealerne skal behandles med respekt, og at eventuelle beskadigelser vil blive udbedret for den pågældende lejers regning.
Pulterrum: Omstændighederne for brugen af pulterrum kan uddybes eller præciseres, herunder eksempelvis at der ikke må opbevares brandfarlige væsker, eller at pulterrummet altid skal være aflåst.
Aflåsning: Du kan opstille regler for, hvornår specifikke døre skal være aflåste. Det kan være, at kælderdøren altid skal være aflåst, at hoveddøren skal være aflåst i et bestemt tidsrum eller at en lejer, som finder dørene ulåst, har pligt til at låse dørene.
Rygning: Det kan noteres, hvis der er regler om rygning i boligerne og på fællesarealer.
Skimmelsvamp: Det kan være en god idé at opstille nogle regler, der har til formål at minimere risikoen for fugt og skimmelsvamp i boligen. Det kan eksempelvis være regler om daglig udluftning og opvarmning af lejemålet. Fugtskader og skimmelsvamp, der skyldes lejers manglende udluftning og lign., vil blive anset som forkert brug af lejemålet af lejer. Det kan dog alligevel være praktisk at have klare regler i husordenen, der forebygger dette, så I undgår en ubehagelig situation. Tiltag mod at forhindre skimmelsvamp er især relevant, hvis ejendommen er af sart karakter.

Ovenstående er blot eksempler på områder, som kan indgå i en husorden. Du kan sagtens undlade nogle af dem eller tilføje flere. Det er meget normalt, at husordenen fylder et par sider. Det er ikke alle detaljer om basal god opførsel, der behøver at indgå i husordenen, for at lejer skal overholde dem. Der gælder en række uskrevne regler såsom “god orden og skik”, som medfører, at lejeren ikke må vise truende adfærd, chikanere mm., uanset om dette er indskrevet i husordenen eller ej.

Lejernes Frie Retshjælp har udarbejdet en skabelon til en husorden, som du kan downloade her. Bemærk at dette er en standardskabelon, og at det derfor er nødvendigt at tilpasse husordenen til det specifikke lejemål.

Skal lejer underskrive husordenen?

Hvis en lejer flytter ind i ejendommen, og der på tidspunktet foreligger en husorden, skal dette blot noteres i lejekontraktens § 10. Ved underskrift af lejekontrakten forpligtes lejer også til at overholde husordenen, som vedlægges lejekontrakten. Det er ikke nødvendigt at lave gengivelser af husordenen i lejekontraktens § 11. Det kan dog i nogle tilfælde være en god idé at gøre, hvis der er noget, som du ønsker at gøre lejer særligt opmærksom på - eksempelvis hvis det er strengt forbudt at holde husdyr.

Husordenen skal udleveres til alle lejere, så de kan indrette sig efter reglerne. Hvis husordensreglementet ændres af bestyrelsen eller beboerrepræsentationen, skal ændringerne meddeles til dig, så du kan udlevere husordenen i opdateret version til alle beboere. I særlige tilfælde kan du modsætte dig ændringerne, hvis de er urimelige, eller til stor gene og besvær. Ved ændringer i husordenen skal du være opmærksom på, at den opdaterede version skal udleveres til alle lejere.

Hvis lejerne ikke overholder husordenen

Hvis en af dine lejere ikke overholder husordenen, er det muligt for dig at opsige vedkommende. Du skal dog være opmærksom på følgende:

Ved overtrædelse af husordenen, skal du i første omgang give lejer et skriftligt påbud om at overholde husordenen, så lejer har en chance for at rette op på sin adfærd. Først hvis lejer efter et tilstrækkeligt antal påbud ikke har ændret sin adfærd, kan du opsige lejer som følge af overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal altså være gentagende, for at den kan danne grundlag for en opsigelse. Derudover skal du sørge for, at overtrædelsen og generne i forbindelse med overtrædelsen kan dokumenteres. Dokumentationen kan eksempelvis være gennem vidneforklaringer eller klager fra andre beboere i opgangen. Vær generelt opmærksom på, at opsigelser skal følge de respektive lovgivninger, herunder lejelovens regler om opsigelser af lejere.

Skulle du ende i en situation, hvor en lejer ikke frivilligt fraflytter lejemålet ved lejeaftalens ophør, kan du bede fogedretten om at udsætte lejeren fra dit lejemål. I sådan et tilfælde er det særligt vigtigt, at du kan bevise, at en overtrædelse har fundet sted som grundlag for indgrebet.