LejelovenMenu

Hvilke ændringer må lejer foretage i boligen?

Hvilke ændringer må lejer foretage i din bolig? Hvilke kræver din godkendelse, og hvilke gør ikke? Hvad dækker lejers installationsret over, og hvilke forbedringer kan lejer foretage, som vedkommende ved fraflytning kan få godtgørelse for? Bliv klogere her:

Lejer bør som udgangspunkt altid spørge dig om lov til at foretage ændringer i boligen. Har lejer ikke fået din tilladelse, kan du nemlig kræve, at lejer reetablerer ændringerne. Reetableringen skal ske, fordi du som udlejer kan kræve, at lejemålet afleveres i samme stand, som det var i ved lejerens indflytning. Når du skal give dit samtykke til ændringerne, skal du som udgangspunkt være opmærksom på, at du skal nævne, at dit samtykke er med forbehold for reetablering. Hvis ikke du husker at tage dette forbehold, kan du ikke kræve lejemålet reetableret ved lejerens fraflytning. Det er dog ikke i alle tilfælde, hvor en reetablering giver mening. Spørger en lejer eksempelvis om lov til at skifte brusesystemet, giver det måske ikke så meget mening at kræve en reetablering.

Små forandringer

Lejer må gerne foretage ændringer i lejemålet, der ikke ændrer lejemålets værdi, hvis blot vedkommende sørger for at bringe tingene tilbage til oprindelig stand ved fraflytning. Din lejer kan eksempelvis uproblematisk hænge billeder og hylder op uden din tilladelse. Ved disse små forandringer, som ikke kræver dit samtykke, kan du altid kræve, at lejeren efterlader lejemålet i samme stand, som vedkommende overtog det, således at eventuelt borede huller skal udfyldes. Det kræves således ikke, at du har taget forbehold for reetablering ved ændringer i denne størrelsesorden.

Lejlighedens identitet

Lejer må ikke ændre boligens identitet, medmindre du giver tilladelse til det. Det betyder med andre ord, at lejer ikke må foretage ændringer, der ændrer boligen markant. Hvis lejer eksempelvis ønsker at bytte rundt på rummene, hvor der er hhv. køkken og bad eller rive en væg ned for at skabe en større stue, kan du derfor modsætte dig dette, fordi det vil ændre lejlighedens identitet.

Lejers installationsret

Lejer har ret til at foretage det, der i loven betegnes som sædvanlige installationer i boligen, medmindre du som udlejer kan godtgøre, at ejendommes el- eller afløbskapacitet ikke kan rumme installationen. Sædvanlige installationer er for eksempel: komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte eller termostatventiler. Lejeren betaler selv, og kan tage det installerede med ved fraflytning. Lejer skal ikke have din godkendelse til at må lave disse installationer, men det er et krav, at lejer orienterer dig om installationen, inden den foretages. Det er lejeren, der har erstatningspligt, hvis der sker skader, som er forårsaget af installationen.

Forbedringer

Din lejer må gerne forbedre boligen, så længe vedkommende ikke ændrer boligens identitet. Vedkommende risikerer dog at skulle reetablere lejemålet til oprindelig stand ved fraflytning, hvis han/hun ikke har fået din tilladelse til at lave forbedringen. Beder lejer dig om lov til at lave en forbedring, har du 6 uger til at modsætte dig ændringen, hvis du ikke ønsker, forbedringen skal foretages. Har du ikke gjort indsigelse inden for 6 uger, må lejer gå i gang med foretage forbedringen. Modsætter du dig, at lejeren kan foretage en forbedring, skal du være opmærksom på, at lejer kan indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis vedkommende kan bevise, at der er tale om en reel forbedring, og du ikke har en god årsag til at modsætte dig forbedringens udførsel.

Forbedringer og godtgørelse

Der er en række forbedringer, som lejer har ret til at foretage, og ved fraflytning få godtgørelse for udgifterne som er forbundet dertil. Disse forbedringer omfatter:

  • Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler o.lign.
  • Ressourcebesparende foranstaltninger, eksempelvis vandbesparende foranstaltninger o.lign.
  • Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener - herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden - det vil sige hårde hvidevarer, der tilhører udlejer - samt fjernelse, flytning og opsætning af skillevæg, som nødvendiggøres heraf.
  • Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Lejer skal give dig skriftlig besked om forbedringerne inden udførelsen. Hvis lejer ønsker godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning, skal lejer aftale det skriftligt med dig, inden forbedringerne udføres. Lejer skal også meddele dig, hvad forbedringsarbejdet antages at ville koste. Hvis du ikke har gjort indsigelse mod forbedringerne inden for 6 uger fra, at lejer fremsætter ønsket om at foretage forbedringerne, må lejer gå i gang i gang med forbedringsarbejdet. Inden for 6-ugers fristen kan du nægte, at forbedringer laves, hvis der er en vægtig grund hertil. En vægtig grund kan være, at der tale om særligt luksusprægede forbedringer, der ikke står rimeligt i forhold til værdien af det lejede. I dette tilfælde kan du altså nægte at forbedringerne bliver udført.

Vær opmærksom på, at din lejer, afhængigt af ændringens omfang, eventuelt også skal anmelde ændringen til kommunens tekniske forvaltning, eller søge om byggetilladelse til at foretage ændringen. I begge tilfælde skal lejer vedlægge en fuldmagt fra dig, som bevis på tilladelse til at foretage forbedringen. For en god ordens skyld er det en god idé at bede lejer om at sende godkendelsen fra kommunen, når ansøgningen er godkendt, eller anmeldelse har fundet sted. På denne måde er du helt sikker på, at lejer har indhentet den nødvendige godkendelse, inden ændringerne igangsættes.

Når forbedringerne/ændringerne er lavet, skal lejer sende en kopi af regningerne til dig. Beløbene skal tilføjes lejekontrakten. Der kan kun ske godtgørelse af dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder. En godtgørelse kan højst udgøre 126.684 (2021-priser). Godtgørelser på mindre end 3.204 kr (2021-priser) udbetales ikke. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 % for hvert år, forbedringen har været i brug. Første gang, der nedskrives, er dog først 2 år efter, at forbedringen er taget i brug, medmindre du og lejer, under hensyn til forbedringens karakter, har aftalt en anden nedskrivning. Godtgørelsen skal efterfølgende skrives ind i lejekontraktens § 11 under øvrige vilkår. Når der er gået 10 år, har lejer ikke længere krav på en godtgørelse, fordi godtgørelsen er nedskrevet til 0 som følge af den årlige nedskrivning.