Hvilke ændringer må lejer foretage i boligen?

Hvilke ændringer må lejer foretage i din bolig? Hvilke kræver din godkendelse, og hvilke gør ikke? Hvad dækker lejers installationsret over, og hvilke forbedringer kan lejer foretage, som vedkommende ved fraflytning kan få godtgørelse for? Bliv klogere her:

Lejer bør som udgangspunkt altid spørge dig om lov til at foretage ændringer i boligen. Har lejer ikke fået din tilladelse, kan du som udlejer nemlig kræve, at lejer reetablerer det hele, når vedkommende flytter, da lejemålet, jf. lejeloven, skal afleveres i samme stand som indflytning. Når du som udlejer skal give dit samtykke, skal du være opmærksom på, at du kan vælge at dit samtykke er med forbehold for reetablering. Når du giver dit samtykke til en ændring, kan du nemlig kun kræve retablering, hvis du tager forbehold for det i samtykket. Spørger en lejer om lov til at skifte brusesystemet, giver det måske ikke så meget mening at kræve en reetablering ved fraflytning, men hvis lejer eksempelvis spørger om lov til at sætte guldtapet op, er det måske en god idé.

Små forandringer – dekoration o. lign.

Lejer må gerne foretage ændringer i lejemålet, der ikke ændrer lejemålets værdi, hvis blot vedkommende sørger for at reetablere det hele ved udflytning. Din lejer kan altså sagtens hænge billeder og hylder op eller male en hvid væg i en pangfarve uden din tilladelse. Lejer skal blot male væggen hvid igen og reparere hullerne i væggene ved fraflytning.

Lejlighedens identitet

Lejer må ikke ændre boligens identitet, medmindre du har givet din tilladelse hertil. Det betyder, at lejer ikke må foretage ændringer, der ændrer boligen markant. Hvis lejer ønsker at bytte rundt på køkken og bad eller rive en væg ned for at skabe en større stue, kan du modsætte dig dette, fordi det vil ændre lejlighedens identitet. Du skal altså som udlejer godkende ændringen. Her skal du desuden være opmærksom på, at et sådant arbejde vil kræve byggetilladelse.

Lejers installationsret

Lejer har ret til at foretage det, der i loven kaldes sædvanlige installationer i boligen (medmindre du som udlejer kan godtgøre, at ejendommes el- eller afløbskapacitet ikke kan klare installationen). Sædvanlige installationer er for eksempel: komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte, el-sug eller termostatventiler. Lejeren betaler selv og kan tage det installerede med ved fraflytning. Lejer skal ikke have din godkendelse til at må lave disse installationer, men det er et krav, at lejer giver dig besked om installationen, inden den foretages. Lejer har erstatningspligt, hvis der sker skader forårsaget af installationen.

Forbedringer

Din lejer må gerne forbedre boligen (så længe de ikke ændrer boligens identitet), men lejer skal have for øje, at vedkommende kan risikere at skulle reetablere lejemålet ved fraflytning, hvis han/hun ikke har fået din tilladelse til at lave forbedringen. Beder lejer dig om lov til at lave en forbedring, og har du inden 6 uger ikke gjort indsigelse, må lejer gå i gang med forbedringen. Modsiger du lejeren at foretage en forbedring, kan lejer bringe sagen for Huslejenævnet, hvis lejer kan bevise, at der er tale om en reel forbedring.

Forbedringer og godtgørelse

Der er en række forbedringer, som lejer har ret til at foretage og ved fraflytning få godtgørelse for udgifterne forbundet med. Det gælder:

  • Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler o.lign.
  • Ressourcebesparende foranstaltninger, eksempelvis vandbesparende foranstaltninger o.lign.
  • Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener - herunder udskiftning af de hårde hvidevarer, der hører til lejligheden - det vil sige hårde hvidevarer, der tilhører udlejer - samt fjernelse, flytning og opsætning af skillevæg, som nødvendiggøres heraf.
  • Tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Lejer skal give dig skriftligt besked om forbedringerne inden udførelsen. Hvis lejer ønsker godtgørelse for forbedringerne ved fraflytning, skal lejer aftale dette skriftligt med dig inden forbedringerne udføres. Lejer skal også meddele dig, hvad forbedringsarbejdet antages at ville koste. Hvis du ikke har gjort indsigelser inden for 6 uger, må lejer gå i gang. Inden for 6-ugers fristen kan du nægte, at forbedringer laves, hvis der er en vægtig grund hertil. En vægtig grund kan være, at der tale om særligt luksusprægede forbedringer, der ikke står rimeligt i forhold til værdien af det lejede, eller hvis kvaliteten af det, der laves, vurderes for ringe.

Vær’ opmærksom på at din lejer, afhængig af ændringens omfang, eventuelt også skal anmelde ændringen til kommunens tekniske forvaltning eller søge om byggetilladelse til at foretage ændringen. I begge tilfælde, skal lejer vedlægge en fuldmagt fra dig. Bed lejer om at se kvitteringen fra kommunen, når ansøgningen er godkendt, eller anmeldelse har fundet sted.

Når forbedringerne/ændringerne er lavet, skal lejer sende en kopi af regningerne til dig. Beløbene skal tilføjes lejekontrakten. Der kan kun ske godtgørelse af dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder. En godtgørelse kan højst udgøre 123.816 (2018 priser). Godtgørelser på mindre end 3.131 kr (2018 priser) udbetales ikke. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen har været i brug. Første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre du og lejer under hensyn til forbedringens karakter har aftalt en anden nedskrivning. Godtgørelsen skal efterfølgende nedskrives i lejekontraktens § 11 under øvrige vilkår. Når der er gået 10 år, har lejer ikke længere krav på en godtgørelse.