LejelovenMenu

Huslejefastsættelse

Huslejefastsættelse kan være kompliceret. Der er mange lejefastsættelsesregler, der skal tages højde for og flere ting vedrørende boligen, der er afgørende for, hvordan du må fastsætte huslejen. Læs med her og få uddybet reglerne for huslejefastsættelsen.

Som hovedregel skal huslejens størrelse ifølge lejeloven stemme overens med lejemålets værdi. Dette gøres ved at sammenligne huslejen for tilsvarende lejemål i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Udgangspunktet er naturligvis, at man som lejer og udlejer kan aftale den leje, man synes er rimelig. Hvis den aftalte leje afviger fra det lejedes værdi, kan lejer gå til Huslejenævnet og fremsætte et krav om huslejenedsættelse. Du kan som udlejer også henvende dig til Huslejenævnet, hvis du mener, at lejen skulle være sat for lavt i forhold til lejemålets værdi.

Du kan mod betaling få forhåndsgodkendt huslejen hos nævnet. En sådan forhåndsgodkendelse koster 526 kr. i 2021. Disse penge er ofte godt givet ud for at undgå klagesager og økonomisk tab i forbindelse med en eventuel huslejenedsættelse og tilbagebetaling til lejer.

Der er flere aspekter, som har betydning for fastsættelsen af huslejen. For det første skelnes der mellem, om ejendommen ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune. I regulerede kommuner er det boligreguleringsloven og lejeloven der gør sig gældende, i modsætning til uregulerede kommuner, hvor det kun er lejeloven, der gør sig gældende. For det andet er der forskel på, hvordan huslejen må fastsættes i regulerede kommuner alt efter, om der er tale om 1-6 lejemål eller 7 lejemål og derover i ejendommen. Nedenfor gennemgås lejefastsættelsen i regulerede kommuner, herunder hhv. Ejendomme med 1-6 lejemål og 7 lejemål eller derover, og i uregulerede kommuner.

Huslejefastsættelse i regulerede kommuner

For ejendomme med 1-6 lejemål i regulerede kommuner

Hvis du skal udleje en lejlighed, som ligger i en ejendom, hvor der pr. 1. januar 1995 var færre end 7 boliger, og ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, kan du og lejer selv aftale huslejens størrelse, uden mange af de komplicerede regler får indflydelse. Det er dog vigtigt at tænke på pointen skrevet øverst; hvis lejeren mener, huslejen overstiger det lejedes værdi, kan vedkommende gå til Huslejenævnet, som vil føre sagen. Hvis lejer får medhold i en sag om huslejenedsættelse, som er indbragt for Huslejenævnet inden for et år efter lejeaftalens indgåelse, kan du tilpligtes at refundere det beløb, du har opkrævet for meget med tilbagevirkende kraft. En betaling med tilbagevirkende kraft kan være en betydelig økonomisk byrde, og det er en af årsagerne til, at det er en god idé, at få forhåndsgodkendt huslejen af Huslejenævnet, før den fastsættes.

For ejendomme med 7 eller flere lejemål i regulerede kommuner

Er ejendommen opført før d. 31. december 1991, skal huslejen beregnes ud fra “omkostningsbestemt leje”, hvorimod man efter denne dato enten fastsætter huslejen ud fra lejemålets værdi eller markedslejen. Omkostningsbestemt leje vil sige, at huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er i forbindelse med ejendommens drift. De omkostninger, der må medregnes i huslejen, skal være nødvendige for ejendommens drift. Det indebærer blandt andet:

  • Skatter og afgifter
  • Administration, forsikringer og renovation
  • Henlæggelser til vedligeholdelse
  • Et beregnet afkast
  • Eventuelle lejeforhøjelser for forbedringer

Bemærk at lejer kan kræve dokumentation for disse udgifter.

For boliger, der er blevet moderniseret, kan huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er typisk relevant, hvis lejemålet kan karakteriseres som gennemgribende forbedret efter en modernisering. Forbedringerne skal dog overstige 2.280 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 260.738 kr. (2021-niveau). Det er yderligere et krav, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Denne form for huslejeregulering betegnes som “fri markedsleje”. For at fri markedsleje kan gøres gældende, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11 om særlige vilkår.

Huslejefastsættelse i uregulerede kommuner

Ligger ejendommen, uanset antallet af lejligheder, i en ureguleret kommune kan huslejen fastsættes ud fra det, som du og lejer kan blive enige om. Det gør sig stadig gældende, at lejer kan gå til Huslejenævnet, såfremt vedkommende mener, at huslejen overstiger lejemålets værdi.

Her er listen over kommunerne, hvor boligreguleringsloven ikke gælder. Følgende er altså uregulerede kommuner:

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø