Huslejefastsættelse

Huslejefastsættelse er kompliceret. Der er mange lejefastsættelsesregler, der skal tages højde for og flere faktorer vedrørende boligen og dens placering, der er afgørende for, hvordan du må fastsætte huslejen. Det kan du læse mere om her:

Som hovedregel skal huslejens størrelse ifølge lejeloven stemme overens med lejemålets værdi. Det gøres ved at sammenligne huslejen for tilsvarende lejemål i henhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Udgangspunktet er naturligvis, at man som lejer og udlejer kan aftale den leje, man synes er rimelig, men hvis den aftalte leje afviger meget fra det lejedes værdi, kan lejer gå til Huslejenævnet med krav om huslejenedsættelse. Du kan som udlejer også selv gå til Huslejenævnet, hvis du mener at lejen skulle være sat for lavt.

Man kan mod betaling få forhåndsgodkendt huslejen hos huslejenævnet. En sådan forhåndsgodkendelse koster 514 kr. Penge, der er godt givet ud for at undgå klagesager og økonomisk tab i forbindelse med en eventuel huslejenedsættelse og tilbagebetaling til lejer.

Den fejl, der oftest bliver begået ved fastsættelse af husleje for en ejerlejlighed eller et hus, er, at udlejer fastsætter den efter egne udgifter. Dette er dog ikke tilladt! Hvis du eksempelvis udlejer dit hus, må du ikke indregne udgifterne til kreditforeningslån e.l. i huslejen. Der er dog nogle tilpasninger og undtagelser hertil. For det første er der forskel på, hvordan huslejen må fastsættes alt efter, om der er 1-6 lejemål i ejendommen eller 7 eller flere lejemål. For det andet skelnes der også mellem, om ejendommen ligger i en reguleret kommune eller en ureguleret kommune. I regulerede kommuner er boligreguleringsloven gældende i modsætning til i uregulerede kommuner, hvor det kun er lejeloven, der gør sig gældende.

Huslejefastsættelse i regulerede kommuner

For ejendomme med 1-6 lejemål i regulerede kommuner

Hvis du skal udleje en lejlighed, som ligger i en ejendom, hvor der pr. 1. januar 1995 var færre end 7 boliger, og ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, kan du og lejer selv aftale huslejens størrelse. Det er dog vigtigt at tænke på hovedreglen skrevet øverst, nemlig at hvis lejeren mener huslejen overstiger det lejedes værdi, kan vedkommende gå til huslejenævnet, som vil føre sagen om en nedsættelse af huslejen. Huslejen i lejemål i denne størrelse ejendomme kan maksimalt forhøjes hvert andet år og tidligst 2 år efter lejerens indflytning.

For ejendomme med 7 eller flere lejemål i regulerede kommuner

Er ejendommen opført før d. 31. december 1991, skal huslejen beregnes ud fra “omkostningsbestemt leje”. Det vil sige, at huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er ifb. med ejendommens drift. Som beskrevet øverst på siden, begår mange den fejl, at de regner omkostninger med i huslejen, som ikke er tilladt at beregne huslejen på baggrund af. De omkostninger, der må indregnes i huslejen skal være nødvendige for ejendommens drift. Det indebærer blandt andet:

  • Skatter og afgifter
  • Administration, forsikringer og renovation
  • Henlæggelser til vedligeholdelse
  • Et beregnet afkast
  • Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad o.l.)

Bemærk, at lejer kan kræve dokumentation for disse udgifter.

For boliger, der er blevet moderniseret, kan huslejen fastsættes efter “Det lejedes værdi”. Det sker, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret (Boligreguleringsloven § 5, stk. 2). Forbedringerne skal dog overstige 2.228 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 254.836 kr. (2018-niveau). Før at fri markedsleje gælder for ejendomme opført før d. 31. december 1991, skal det skrives ind i lejekontraktens §11.

Uddrag fra en lejekontrakts § 11. Særlige vilkår: “Lejemålet er omfattet af reglerne i boligreguleringsloven § 5, stk. 2., idet lejemålet er gennemgribende renoveret i 1996.”

Huslejefastsættelse i uregulerede kommunerne

Ligger ejendommen - uanset antal lejligheder - i en ureguleret kommune kan huslejen fastsættes ud fra det, som du og lejer kan blive enige om. Dog gælder hovedreglen stadig, og lejer kan klage til huslejenævnet, såfremt lejer mener, at huslejen overstiger lejemålets værdi.

Her er listen over kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder (pr. 2016). Det vil sige uregulerede kommuner:

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø