Lejelovsændringen pr. 01/07-2020

D. 01/07-2020 trådte en række tiltag og ændringer i lejelovgivningen i kraft, som bl.a. har stor betydning for, hvor meget du kan kræve, og om du kan kræve, en huslejestigning som følge af at have foretaget en gennemgribende forbedring af et lejemål. Dertil pålægger ændringerne dig også at orientere lejere i en ejendom, hvor der har været en sag ved Huslejenævnet, om sagens afgørelse.

Baggrunden for ændringen

Lejelovsændringen, der trådte i kraft pr. 01/07-2020, er også kendt som “Blackstone-indgrebet”. Blackstone er en udenlandsk fond, der blandt andet investerede i boligmarkedet. Fondens investering i det danske boligmarked skete med henblik på at foretage forbedringer i lejeboliger, som derefter dannede et udgangspunkt for huslejestigninger på flere tusinde kroner om måneden. Denne form for spekulation i boligmarkedet var naturligvis problematisk for lejere, som uventet blev pålagt en omfattende huslejestigning, de måske ikke havde råd til at betale. Lejelovsændringen er derfor foretaget bl.a. med dét formål at forhindre de omtalte spekulationer.

Betaling for lejers fraflytning

Indtil d. 01/07-2020 har det været en mulighed for dig som udlejer at tilbyde lejer en betaling, med det formål at få lejer til at flytte ud af lejemålet. Med ændringen i lejeloven er der indført en ny bestemmelse, som forbyder dig at tilbyde lejer en betaling, med henblik på at få lejer til at fraflytte lejemålet. Bestemmelsen omfatter både betaling i form af penge og ydelser. Det vil sige, at du heller ikke kan tilbyde, at gøre lejer en tjeneste, for at lejer så til gengæld skal fraflytte lejemålet.

Det skal dog bemærkes, at bestemmelsen kun forbyder dig som udlejer at tilbyde betaling eller ydelser med henblik på at få lejer til at fraflytte. Er det i stedet for lejer, som foreslår en ordning, hvor du giver vedkommende en betaling for at fraflytte boligen, er dette stadig lovligt.

Hvis du indgår en aftale omfattet af forbuddet

Om aftalen rammes af forbuddet eller ej, afhænger af, om dit tilbud er fremsat før eller efter d. 01/07-2020. Hvis du har tilbudt lejer en betaling for at fraflytte et lejemål inden denne dato, er det altså helt uproblematisk, og fuldt lovligt. Har du til gengæld gjort det efter den pågældende dato, kan det få konsekvenser.

I tilfælde hvor du alligevel betalt en lejer for at fraflytte et lejemål, vil lejer kunne kræve lejeforholdet reetableret. Det vil sige, at lejer kan kræve at blive boende i lejemålet, eller at flytte ind i lejemålet igen, hvis vedkommende allerede er fraflyttet. Endvidere kan lejer også kræve, at lejeforholdet fortsætter på uændrede vilkår, hvilket betyder, at du ikke kan indsætte nye betingelser eller lave ændringer i den gamle lejekontrakt. Den gamle lejekontrakt danner således grundlag for gendannelsen af lejeforholdet, og du vil ikke kunne pålægge lejer nogen huslejestigning.

For mange er den mest overraskende konsekvens, af en aftale indgået i strid med forbuddet, at lejer kan beholde de penge, du som udlejer har betalt vedkommende for at flytte. Hvis du således har betalt lejer 10.000 kr. for at fraflytte et lejemål, og forslaget var fremsat efter d. 01/07-2020, kan lejer derfor både kræve at flytte tilbage i det pågældende lejemål, uden ændringer i lejevilkårene, og samtidigt beholde de 10.000 kr., som du har betalt.

Gennemgribende forbedrede lejemål

I lejeforhold skelnes der generelt mellem lejemål, som er gennemgribende moderniseret eller forbedret, og de lejemål, som ikke er det. Denne skelnen har særligt betydning i forhold til fastsættelsen af husleje, fordi en husleje kan fastsættes højere i et gennemgribende forbedret lejemål. Et gennemgribende forbedret lejemål karakteriseres som et lejemål, hvor der er foretaget forbedringer, som væsentligt forøger lejemålets værdi. Udgifterne til forbedringerne skal enten overstige 2.280 kr. pr. m2 (2021-niveau) eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være udført inden for en periode på 2 år. Derudover er der et krav om energiniveau i boligen, som du kan læse mere om i et af de følgende underafsnit. De forskellige tiltag i forbindelse med lejelovsændringen har betydning for fastsættelsen af husleje i de gennemgribende forbedrede lejemål.

I de følgende underafsnit kan du læse om ændringerne til væsentlighedskravet, indførelsen af karensperiode, krav om energiniveau og forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet.

Væsentlighedskravet

Før lejelovsændringen var det ikke tilladt at fastsætte en husleje, som “væsentligt” oversteg lejemålets værdi. Såfremt en husleje væsentligt oversteg lejemålets værdi, var det muligt for lejer at indbringe en sag for Huslejenævnet, og dermed få en huslejenedsættelse.

Efter lejelovsændringen kræves det ikke længere, at huslejen væsentligt overstiger lejemålets værdi, før den kan nedsættes. Det vil sige, at lejen nu ikke må fastsættes, så den overstiger lejemålets værdi overhovedet. Med denne ændring, hvor kravet om en væsentlig overstigning er fjernet, er det blevet nemmere for lejere at få nedsat en for høj husleje, da der skal mindre til, før den vurderes som for høj. Det betyder, at du som udlejer skal være mere opmærksom på, hvordan du fastsætter huslejen, da du lettere kan komme til at fastsætte en for høj leje, som derefter kan kræves nedsat, og evt. refunderet hvis sagen indbringes inden for et år efter aftalens indgåelse.

Karensperiode

Et andet tiltag, som har betydning for fastsættelsen af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål, er den såkaldte karensperiode, som der er blevet indført. En karensperiode kan ses som en “fredningsperiode”, hvor du ved et kontrolskifte ikke må hæve huslejen, efter forbedringer er gennemført i lejemålet, før der er gået 5 år siden det seneste kontrolskifte. Et kontrolskifte er en ændring i ejerskabet, og det kan foreligge i en bred vifte af tilfælde. Følgende tilfælde, er nogle af de mest centrale tilfælde, hvor et kontrolskifte kan påpeges:

Hvis mindst halvdelen af ejerandelen til lejemålet, eller hele ejendommen som lejemålet ligger i, gives til en anden person eller virksomhed.
Hvis retten til mindst halvdelen af det økonomiske afkast fra lejemålet, eller ejendommen som lejemålet er beliggende i, overdrages til en anden person eller virksomhed.
Hvis retten til mindst halvdelen af en værdistigning af lejemålet, eller den ejendom som lejemålet ligger i, overdrages til en anden person eller virksomhed.

Såfremt det kan konstateres, at der foreligger et kontrolskifte, får det altså dén betydning, at du ikke kan hæve huslejen som følge af, at lejemålet bliver et gennemgribende forbedret lejemål, før der er gået mindst 5 år fra det seneste kontrolskifte.

Indførelsen af karensperioden har tydelig sammenhæng med baggrunden for lovændringen beskrevet tidligere i artiklen. Dette ses særligt ved dette tiltag, fordi at du som ny udlejer ikke kan overtage et lejemål, med det formål at renovere boligen, og hæve huslejen før der er gået mindst 5 år fra kontrolskiftet. På denne måde er der indført et effektivt middel mod pludselige stigninger i huslejepriser, i forbindelse med et skifte i ejerskab.

Energiniveau

Før lejelovsændringen var der et minimumskrav om energimærke D, før du som udlejer kunne kræve en huslejestigning efter priserne for gennemgribende forbedrede lejemål. Alternativt, kunne du som udlejer foretage energiforbedringer svarende til 430 kr. pr. m2 inden for 2 år. Efter den 01/07-2020 kræves der som minimum energimærket C ved en huslejestigning på gennemgribende forbedrede lejemål, eller at du alternativt gennemfører energiforbedringer, så ejendommens energiniveau stiger med mindst to energiniveauer. De nye regler om energiniveau gælder, hvor lejeforholdet er påbegyndt efter d. 01/07-2020.

Forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet

Hvis du efter d. 01/07-2020 påbegynder forbedringsarbejde med henblik på udlejning efter huslejepriserne for gennemgribende forbedrede lejemål, kræves det nu, at du som udlejer indhenter en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet, før huslejen kan hæves. På denne måde sikrer Huslejenævnet, at betingelserne for at opkræve en højere husleje er opfyldt.

Din pligt til at orientere om afgørelser fra Huslejenævnet

Lejelovsændringen har også indført et nyt krav, som pålægger dig pligten til at orientere øvrige beboere i ejendommen, hvis Huslejenævnet træffer afgørelse i en sag om et af ejendommens lejemål. Din meddelelse skal både informere beboerne om, hvad sagen drejede sig om, sagens relevans for de øvrige lejeforhold og afgørelsens udfald. Dette betyder i praksis, at du har pligt til at informere lejerne om sagen, dens relevans og resultatet af den, hvis en lejer i samme ejendom eksempelvis har indbragt en sag med påstand om huslejenedsættelse, og denne er blevet afgjort af Huslejenævnet. På denne måde kan lejerne blive opmærksomme, hvis en anden lejer i den samme ejendom har opdaget noget i lejeforholdet, som ikke er optimalt. Denne pligt til orientering gælder dog ikke sager vedrørende husorden.